מה הן ההוצאות ברכישת דירה?
אלפי מילים כבר נכתבו על כך שרכישת בית, היא ההשקעה הגדולה ביותר שחלקנו נעשה בימי חיינו. יש סיבה למה דובר כה רבות על נושא זה. בימינו, כל מי שלא קונה דירה כנראה מדבר או מתכנן לעשות זאת בעתיד הקרוב או הבינוני. אבל לצערנו, חלומות לחוד ומציאות לחוד. העלייה המטאורית במחירי הדיור גרמה לחלום הדירה להפוך למסע פיננסי מאומץ כמעט לכל זוג במדינת ישראל. המגבלה הבסיסית לרכישת דירה היא העמדת הון עצמי מספק. הדרישה להעמיד הון ראשוני של מאות אלפי שקלים מאלצת משפחות רבות לקושש שקל לשקל, לפרוע חסכונות, להעזר במשפחה ובמקרים קשים ומסוכנים אף לגייס כסף באמצעות הלוואות חוץ בנקאיות. אבל אלו לא כל ההוצאות ברכישת דירה.
לו רק זה היה מספיק. התשלום הראשוני על ההון העצמי, בשילוב עם תשלומי המשכנתא, אינן מכסות את כל ההוצאות הצפויות בתהליך הרכישה.
שלל ההוצאות הנוספות, שנתאר בהמשך, מסתכמות בקלות לעשרות ומאות אלפי שקלים. לכן, אחרי שמצאתם את בית החלומות שלכם ולפני שאתם מעבירים את כספי המקדמה על הבית, רשמו את כל ההוצאות הנוספות שאתם תדרשו לשלם. התשלומים למוכר הם בפירוש לא ההוצאה היחידה בדרך לקבל את המפתחות לביתכם. יש הוצאות נוספות, את חלקם אתם תהיו חייבים לשלם, ואת חלקם אתם תרצו לשלם. חלק מההוצאות אפשר לממן כחלק מהלוואת המשכנתא עצמה - אבל זה מצריך תכנון נכון ומקדים.
אלו ההוצאות ברכישת דירה שחובה לשלם
תשלום שהוא בגדר חובה מוחלטת, ולא ניתן לחמוק ממנו הוא תשלום מס רכישה. אתם נדרשים לשלם כסף לרשות המיסים בגין רכישת הדירה. השתמשו בסימולטור מס רכישה של רשות המיסים על מנת להבין מה יהיה גובה המס - הוא יכול לנוע בין פטור מלא לבין תשלום של מאות אלפי שקלים - תלוי במצבכם ובעלות הנכס.
הוצאה נוספת וממש לא נעימה היא התייקרות דירה חדשה בגין עלייה במדד תשומות הבניה. אם אתם רוכשים דירה מקבלן, אז ייתכן (תלוי בחוזה שלכם מולו) שהחוב שלכם צמוד למדד תשומות הבניה. זהו מדד שמתפרסם מדי חודש על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. הדרך המקובלת לצמצם את החשיפה למדד הזה הוא העברת הכסף לקבלן מוקדם ככל הניתן (אבל זה בהכרח הדבר הנכון לעשות).באתר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה תוכלו לקבל מידע עדכני על השתנות המדד.
אלו הוצאות שבודאות גבוהה תצטרכו לשלם
הנה ההוצאות ברכישת דירה, שבוודאות גבוהה תצטרכו לשלם:
- שירותים משפטיים שונים בנטילת משכנתא. תדרשו לחתום על ייפוי כוח נוטריוני שמאפשר לבנק לבצע פעולות בשמכם, כמו למשל למכור את הנכס אם לא תצליחו לעמוד בהחזרים החודשיים. מחיר השירות קבוע בחוק, מתעדכן מעת לעת ועומד כעת על פחות מ200 שקלים ליחיד וכמעט 300 שקלים לזוג.
- בנוסף, תצטרכו לרשום הערות אזהרה לטובת הבנק בלשכות רישום מקרקעין - כך שלא יוכלו למכור את הנכס מבלי לקבל את אישורו. עלות התשלום היא כ160 שקלים לכל פעולת רישום. כמו כן, תצטרכו לרשום רישום הודעת משכון ברשם המשכונות לטובת הבנק - העלות היא כ250 ש"ח.
- עמלה קטנה ומעצבנת בנטילת משכנתא היא עמלת פתיחת תיק. זו עמלה בגובה של 360 ש"ח..
- לא סיימנו עם הבנק. הוא יבקש ששמאי מקרקעין יבדוק ויאשר את המצב המשפטי של הנכס ויקבע את השווי ההוגן שלו. עלות שירות כזה נעה בין מאות שקלים לאלפי שקלים בודדים - תלוי במחיר רכישת הדירה. אם מחיר הדירה יהיה גבוה יותר מארבע מיליון ש"ח, אזי בדרך כלל תידרש שמאות מורחבת ויקרה יותר, בעלות של אלפי שקלים..
- בנטילת משכנתא, למעט סייגים מצומצמים, הבנק יחייב אתכם לבטח עצמכם בביטוח חיים ובביטוח מבנה. הבנק רוצה להגן על השקעתו במקרה שיקרה לכם או למבנה אירוע שלילי. ביטוח החיים תלוי בתמהיל שתקחו, בתאריך הלידה שלכם והאם אתם מעשנים או לא. אם יש לכם ביטוח חיים פרטי, שמשלם לכם סכום כסף במקרה של מוות, תוכלו להסב אותו לטובת המשכנתא, וכך לא תידרשו לביטוח נוסף, אבל במקרה מוות יקירכם לא יקבלו תשלום במזומן.
- תצטרכו לרשום הערת אזהרה על שמכם בלשכת רישום המקרקעין כך שאף אדם לא יוכל למכור את הנכס מבלי להשיג את אישורכם. העלות היא 160 ש"ח לכל פעולת רישום.
- ברכישת דירה מקבלן: השתתפות בהוצאות המשפטיות של המוכר, כלומר - תשלום לעורך הדין של הקבלן. סעיף 6ג בחוק המכר (דירות) קובע שהרוכש, שזה אתם, ישלם למוכר, שזהו הקבלן, תשלום המהווה 0.5% מתמורת הדירה או 5000 שקלים, הנמוך מביניהם בתוספת מע"מ. הסכום מתעדכן משנה לשנה בהתאם למדד המחירים לצרכן. התשלום הזה הולך ישירות לעורך הדין, והוא יוציא לכם קבלה על כך.
הוצאות ותשלומי רשות
ההוצאות הבאות, בניגוד להוצאות לעיל, אינן חובה. אף על פי כן, מומלץ לרכוש את השירותים הבאים - הם תעודת ביטוח והגנה מבעיות עתידיות. בניגוד למקודם, שהמחוקק קבע באופן מפורש את העלויות, השירותים הבאים נרכשים מאנשי מקצוע בשוק החופשי ולכן המחירים משתנים בהתאם להיצע, לאיכות השירות, למוניטין של איש המקצוע ולניסיון שלו:
- יועץ פיננסי/ יועץ משכנתא: איש מקצוע שייעבור על ההכנסות וההוצאות שלכם, יבצע איחוד, פריסה ותכנון מחדש של הלוואות שלכם, אם יש כאלו. יבצע תכנון של תמהיל המשכנתא שלכם בהתאם לצרכי המשפחה ושינויים עתידיים בהכנסות. הוא בקיא ברמת הריביות בבנקים השונים, יודע איזה בנקים הכי מתאימים עבורכם לקחת את ההלוואה. הוא מכיר את הבנקאים בסניפים ומסוגל לבצע את העסקה במהירות ובאיכות גבוהה. ראו כאן מה מחירי השירות שלנו.
- עורך דין המתמחה במקרקעין. אתם תרצו לשכור שירותיו של עורך דין מטעמכם שייצג אתכם בעסקה. עורך הדין יישא וייתן מול המוכר, יעבור על החוזה וייבדוק שאין שם עיזים או סכנות, ייתאם את תאריכי התשלום כך שיהיו נוחים לכם ויינסח סעיפי סעד והגנה במקרה שהמוכר ייפר את ההתחייבויות שלו אליכם. העלות נתונה למשא ומתן ביניכם לבין עורך הדין שלכם. נהוג לשלם 0.5% + מע"מ.
- ברכישת דירה מקבלן: בדיקת הבית על ידי חברה מקצועית לגילוי ליקויי בנייה. אמנם מכון התקנים קבע שורת תקנות המנחות כיצד לבנות את הבית שלנו, אך בהעדר פיקוח ואכיפה מספקת שלהם, חובת האיתור שלהם מוטלת עלינו. ישנם חברות מקצועיות שבוחנות את השיפועים במרפסת, את גובה הדלת, את מיקום שקעי החשמל, את תקינות הרובה בשירותים, את ספיקת האוויר בתעלות האוורור - ומשוות אל מול המפרט שנקבע במכון התקנים. הדו"ח שתקבלו מחברת הבדיקה יאפשר לכם לפנות אל הקבלן ולבקש שייתקן את הליקויים הללו, במסגרת חבותו כפי שמתוארת בחוק המכר.
האם זה מכסה את כל ההוצאות הצפויות? ממש לא. חלק מהשתלומים שתוארו שאינם בגדר חובה הם רק הבסיס. לא דיברנו עדיין על ריהוט והכנת הדירה למגורים.
הוצאות נוספות שכדאי לשקול הם הובלת דירה, שידרוג סניטריה, התקנות של סורגים, צביעה לפני כניסה לדירה ועוד ועוד ועוד. אם הדבר אפשרי, כדאי לשמור בצד עשרות אלפי שקלים בשביל שיפורים, שיפוצים ושינויים נחוצים.
בהצלחה!