במאמר הקודם תיארנו את הרביע השלישי - הון עצמי נמוך והחזר חודשי נמוך. כעת נמשיך לרביע האחרון במפת הקצאת המשאבים.
הרביע הרביעי: החזר חודשי גבוה והון עצמי נמוך
הרביע הזה מתאים בעיקר למי שיש לו את היכולת התזרימית לקחת משכנתא גדולה יותר - ולעמוד בה לאורך זמן, תוך המשך חיסכון והשקעה במקביל. מי שנמצא כאן בוחר להשאיר את ההון העצמי מחוץ לעסקה, ובמקום זאת לוקח על עצמו התחייבות חודשית גבוהה יותר.
1. משכנתא גדולה יכולה לחסוך/להקטין את מס היסף
כאשר אנחנו צריכים להנזיל השקעות וסכומי כסף גדולים לטובת הרכישה, אנחנו עלולים לשלם מס יסף על הרווחים.
מס נוסף המוטל על בעלי הכנסות גבוהות. המס מחושב כאחוז קבוע מההכנסה החייבת שמעל לסף מסוים, כולל רווחי הון מהנזלת השקעות.
כאשר מנזילים השקעות משמעותיות בשנה קלנדרית אחת, ההכנסה החייבת עולה משמעותית ועלולה לחצות את הסף של מס היסף - מה שמייצר חבות מס נוספת שלא הייתה נוצרת אילו פרסנו את ההנזלה על פני מספר שנים.
בחירה במשכנתא גדולה יותר, תוך ביצוע פירעונות מוקדמים לאורך הדרך (שמתפרשים על פני כמה שנים ולא על פני שנה אחת), יכולים להוריד אותנו מתחת לרף של מס היסף.
2. דחיית מס רווחי הון והקטנת נטל המס הכולל
בחירה במשכנתא גדולה יותר, תוך שמירה על ההשקעות הקיימות, מייצרת מספר יתרונות מיסויים:
א. דחיית המס: כל עוד לא מנזילים את ההשקעות, לא משלמים מס רווחי הון. הכסף ממשיך לעבוד ולצבור תשואה על הסכום המלא, כולל החלק שהיה הולך למס.
נניח שיש לנו 500 אש״ח בהשקעות, מתוכם רווח של 100 אש״ח החייב במס של 25 אש״ח.
חלופה א׳ - הנזלה והקטנת המשכנתא:
אם ננזיל את כל הכספים, יישאר בידינו 475 אש״ח, שנוכל להשתמש בהם להקטנת המשכנתא. כתוצאה מכך, ההחזר החודשי שלנו יהיה נמוך יותר בכ-2,470 ש״ח (בהינתן משכנתא ללא הצמדות לתקופה של 30 שנה). את החיסכון הזה נשקיע מדי חודש בתשואה של 8%.
חלופה ב׳ - שמירה על ההשקעות ומשכנתא גדולה:
נשאיר את 500 אש״ח מושקעים באותה תשואה של 8%, וניקח משכנתא גדולה יותר.
השוואה לאורך זמן - הרווח הנוצר מדי שנה
| חלופה א׳ (הנזלה) | חלופה ב׳ (שמירה) | |
|---|---|---|
| סוף שנה 1 | 30,751 ש״ח | 41,499 ש״ח |
| סוף שנה 2 | 64,054 ש״ח | 86,443 ש״ח |
| סוף שנה 3 | 100,122 ש״ח | 135,118 ש״ח |
הפער בין החלופות הולך וגדל עם הזמן. בסוף השנה הראשונה ההפרש הוא כ- 10,788 ש״ח, בסוף השנה השנייה הוא גדל לכ-22,388 ש״ח, ובסוף השנה השלישית הוא כבר עומד על כ-34,996 ש״ח. זהו כוחה של הריבית דריבית: ההון הגדול יותר בחלופה ב׳ צובר תשואה על סכום גבוה יותר, והפער מתרחב באופן מואץ משנה לשנה.
ב. הקטנת שיעור המס הכולל: כאשר מנזילים השקעות כדי לקחת משכנתא קטנה יותר, משלמים מס רווחי הון, ואז מתחילים לחסוך מחדש מההכנסה השוטפת. הכנסה מיגיעה אישית ממוסה בשיעורי מס גבוהים משמעותית מהכנסה מהון. בחירה במשכנתא גדולה יותר משמרת את הנכסים הממוסים בשיעור נמוך, במקום להמיר אותם לחיסכון חדש שמקורו בהכנסה ממוסה גבוה.
מתי לא לבחור בהון עצמי נמוך והחזר חודשי גבוה
1. רצון לסיים את המשכנתא מוקדם ו"אז להתחיל להשקיע"
זו גישה בעייתית. מי שמרכז את כל המשאבים בפירעון מהיר של המשכנתא, מתכנן להתחיל להשקיע רק אחרי שיסיים אותה. הבעיה היא שברגע שהמשכנתא תסתיים, הוא יהיה מבוגר יותר, אולי במצב פחות יציב בעבודה, ועם פחות שנים להשקיע את הכסף ולתת לו לצמוח.
עדיף להשקיע סכומים קטנים יותר על פני תקופה ארוכה, מאשר סכומים גדולים על פני תקופה קצרה. כוחו של הריבית דריבית עובד לטובתנו דווקא כשמתחילים מוקדם - גם אם בסכומים צנועים.
2. לקיחת משכנתא גדולה מדי לטובת דירה יקרה
יש הבדל משמעותי בין מי שבוחר במשכנתא גדולה כחלק מתכנון כלכלי מושכל, לבין מי שנאלץ לקחת משכנתא גדולה כי רכש דירה שמותחת את יכולותיו הכלכליות עד הקצה.
במקרה השני, ההחזר החודשי הגבוה אינו מאפשר חיסכון והשקעה במקביל - הוא פשוט משקף את המחיר הגבוה של הדירה. במצב כזה, רמת החיים הגבוהה (הדירה היפה והגדולה) באה על חשבון הביטחון הכלכלי והיכולת לבנות הון לעתיד. זו לא אסטרטגיה כלכלית - זו התאמת המשכנתא לבחירה צרכנית.