מהו החזר משכנתא המומלץ

החזר משכנתא (או התשלום החודשי) הוא הגורם בעל ההשפעה הגדולה ביותר על המשכנתא שלכם. ככל שההחזר החודשי יגדל, המשכנתא תהיה זולה, קצרה ובטוחה יותר. ולהפך, אם תבקשו להחזיר פחות כסף מדי חודש, אתם תשארו יותר שנים עם המשכנתא, ההחזר המקסימלי יהיה (כנראה) גבוה יותר ותשלומי הריבית לבנק יטפחו.

דא עקא, קביעת החזר חודשי למשכנתא היא המשימה הכי מורכבת בתכנון. היא דורשת להבין את החסכונות וההוצאות שלנו, מחייבת לצפות את ההוצאות העתידיות הצפויות ולאזן בין אילוצים וחסכונות. נוסף על כך, ההחזרים החודשיים של רוב ההלוואות תלויים במשתנים חיצוניים שאין לנו שליטה עליהם. לפיכך, אנחנו נדרשים גם לגידור סיכונים - כדי להבטיח שההחזר החודשי המאמיר לא יכניס אותנו לבעיה כלכלית במרוצת השנים.

ואם לא די בכך, עבור רובנו, המשכנתא היא החוב המשמעותי הראשון שניקח בחיינו. מעבר לעול הכספי, יש גם עול נפשי. כלומר, אנחנו נאלץ להתמודד עם מחשבה מטרידה על חוב לגורם חיצוני. זהו חוזה לכל דבר, שאנחנו חייבים לעמוד בו - בין אם נרצה או לא. לכן, טבעי שנרצה להשתחרר מהחוב הזה מהר ככל הניתן.

לאור האמור לעיל, תחת ההבנה שהחזר חודשי גבוה יותר יתורגם למשכנתא טובה יותר - אז יכול פלוני להיעזר בכלל האצבע (השגוי, לדעתנו) הבא על מנת לקבוע את ההחזר החודשי.

לעניות דעתנו, השיטה הזו אינה נכונה. היא מקריבה על מזבח החוב הזול את החסכונות ומתעלמת מהצרכים המשתנים של התא המשפחתי. היא שמה משקל יתר על ניהול החובות ומשקל חסר על תכנון נכסים והתנהלות שוטפת. הישארו איתנו, נסביר כעת מדוע.

קביעת החזר משכנתא - משימה של איזון אילוצים

התא המשפחתי שלנו נדרש לניהול כלכלי מדוקדק. אנחנו זקוקים לכסף לטובת התנהלות שוטפת (ארנונה, שכר לימוד, אוכל, תחבורה, טיולים וכו'). אנחנו זקוקים לכסף לטובת תשלום ההתחייבויות שלנו (משכנתא והלוואות נוספות) ואנחנו זקוקים לכסף לטובת צבירת נכסים והשקעות.

אבל לצערנו - ההכנסה החודשית שלנו מוגבלת והשמיכה קצרה. רוב האנשים הקוראים מאמר זה לא מרוויחים 50 אש"ח בחודש ולכן - ההכנסה שלנו לא גבוהה דיו כדי להצליח כל שנה גם לטוס לתאילנד, גם לחסוך 100 אש"ח וגם לסיים את המשכנתא תוך עשר שנים מהיום.

לפיכך, בהינתן האילוצים, נדרשות פשרות. אנחנו צריכים להחליט מה אנחנו מזניחים ואת מה אנחנו מתעדפים.

אם אנחנו מתעדפים:

• מתעדפים התחייבויות: המשכנתא שלנו תסתיים מוקדם יותר. היא תהיה זולה יותר ובטוחה יותר.
• מתעדפים נכסים: אנחנו נצבור תיק נכסים גדול שישרת אותנו לעת זיקנה. יהיה לנו כסף רב לשעת חירום.
• מתעדפים את ההתנהלות השוטפת: נוכל ליהנות מרמת חיים גבוהה יותר למשפחתנו - יותר טיסות, בילויים. נוכל להשקיע יותר כסף בילדים וכו'.

לכל מטבע יש שני צדדים. לתעדף חלק אחד משמעו להקריב חלק אחר. כעת, נרצה לספר לכם על דרכים עקומות (בעינינו) לחלק את הכסף.

דפוסי התנהגות נפוצים בקביעת החזר המשכנתא

לאחר קילומטראז' ארוך בשיחות עם אנשים, הצלחנו לזהות דפוסים וכללי אצבע נפוצים שבהם אנשים נעזרים על מנת לקבוע את החזר המשכנתא החודשי. נתמקד בדפוסים שאנחנו חושבים שהם נפוצים ואולי לא בהכרח נכונים.

נטולי ילדים ו/או גרים אצל ההורים ואז בוחרים בהחזר חודשי גבוה מדי

כאמור, מפתה להתחייב להחזר חודשי גבוה. נעבוד קשה כעת, מדי חודש, כדי לסיים את המשכנתא מוקדם יותר. גם אנחנו שגינו ונהגנו כך. עשינו זאת בעצמנו - רצינו לסיים את המשכנתא לפני גיל חמישים, לכן התחייבנו על החזר גבוה ביחס לחוב שנטלנו.

לכאורה הרגשנו בנוח עם החזר כזה, כי חשבנו התא המשפחתי שלנו מגובש ושלם, והבנו את מבנה ההוצאות החודשי. חשבנו שהוא לא צפוי להשתנות מהותית ולכן ידענו שנוכל לאזן בין ההתחייבויות לנכסים ולהתנהלות השוטפת.

זה לא המצב אצל מי שגר אצל ההורים או למי שאין עדיין ילדים. בשני המקרים הללו, אנחנו לא מכירים את מבנה ההוצאות שלכם עדיין. אנחנו מבושמים מכושר החיסכון הגבוה שלנו ולא יודעים כמה תעלה לנו ההתנהלות השוטפת. כאשר לא משלמים שכירות והוצאות ניהול הבית קל מאוד לסגל אורחות חיים ולהגדיר כושר חסכון שאינו בר קיימא בעתיד.

עם ילדים זה עוד יותר מסובך. אנחנו מקבלי החלטות מגורים, קריירה, ואורחות חיים כאשר טובת הילדים שלנו לנגד עינינו. כשהיינו סטודנטים, ההוצאה החודשית שביעית ממה שהיא עומדת היום, עם שלושה ילדים.

זה לא קשור רק לילדים, ככל שתתבגרו ותרוויחו יותר - טבעי שתרצו להעלות את רמת החיים שלכם - וזה יתורגם למבנה הוצאות שונה מזה שיש לכם כרגע.

מחסלים את המשכנתא - בכל מחיר

אז הדפוס הזה דומה למה שנכתב לעיל, רק שהפעם אנשים באמת מודעים אל מבנה ההוצאות שלהם. אז למה הוא שונה? כי הפעם אנשים ביודעין מקריבים את החסכונות שלהם על מנת לסיים את חובותיהם. ההחזר החודשי שיתכננו יגרום להם לסיים את החודש מאוזנים או שיישאר להם סכום כסף פעוט בצד.

דניאל כהנמן ועמוס טברסקי הגדירו את תורת הערך (Prospect theory). היא מראה לנו שחוב של מאה אלף שקל מסב לנו תחושה שלילית הגדולה פי שלוש מהתחושה החיובית שנקבל מחיסכון של מאה אלף ש"ח. מהסיבה הזאת, ובהעדר השכלה פיננסית קודמת - רובנו נוטים לנקוט כל הפעולות האפשריות לחסל את חוב המשכנתא, לרבות שימוש בחסכונות שצברנו. מי שנוהג ככה הוא שונא סיכון (Risk averse behavior).

כל שונאי הסיכון, שהחליטו לסיים את המשכנתא מהר ככל האפשר מתעלמים מההפתעות שמזמנות לנו החיים. אנשים שוכחים שהם יזדקקו במהלך הדרך לכסף כדי להחליף רכב (הוא לא יחזיק מעמד 20 שנה!), כדי לממן טיפול דנטלי לילדים, כדי לחגוג בר/בת מצווה, כדי להחליף את מכונת הכביסה וכדי להשאיר כסף לכל בעיה אחרת שלא חשבנו עליה כעת.

אין שום סיבה להרוג את עצמכם, בסוף המשכנתא לא תמתין לכם מדליה. נהפוך הוא. רוב האנשים לוקחים משכנתא כאשר התא המשפחתי מתגבש, והילדים עוד קטנים. אתם תשלמו את המשכנתא בתקופה הכי קריטית שלכם כמשפחה. הילדים שלכם קטנים וזקוקים לכם בצורה טוטאלית. זה הזמן שלכם ליצור את החוויות והזיכרונות שיילוו אתכם שנים ארוכות קדימה. כשתסיימו את המשכנתא ותרצו להתחיל לחיות - האם הילדים שלכם יהיו שותפים לרצונותיכם?

הדרך הנכונה לעשות את זה

ראשית, אתם חייבים להבין כמה כסף אתם מוציאים מדי חודש. הדרך הנכונה לעשות זאת היא על ידי בחינת ההתנהלות השוטפת שלכם על פני תקופה ארוכה - וזאת כדי שתוכלו להסיק מהי ההוצאה הממוצעת (עדיף חציונית) שלכם מדי חודש. אחר כך נסו לצפות האם ההוצאה שלכם תגדל בהמשך - בגלל שינוי בהוצאות תחבורה, בריאות, גידול בתא המשפחתי וכו'.

אחר כך, עליכם לקבוע את החזר המשכנתא כך שהוא יאזן את שלושת קודקודי המשולש:

• הקצאת כסף להתנהלות השוטפת: הכוללת את ההוצאות, חופשות, בילויים, כסף להפתעות.
• הקצאת כסף לחיסכון: כדי לאפשר רמת חיים נאותה גם בפרישה, להצליח לעזור לילדים כשיתבגרו וגם לשמור כסף לכל יום שחור.
• הקצאת כסף עבור החזר חודשי: למשכנתא והלוואות נוספות.

בהצלחה!