מתי לקחת את המשכנתא - סיבות טובות ורעות להתעכב בנטילת המשכנתא
דיברנו עד עכשיו על השיקולים בקביעת ההון העצמי, דנו גם באיזונים הנדרשים בעת קביעת ההחזר החודשי וכעת הגיע הזמן לדבר על התזמון - מהי העת הנכונה לקחת את המשכנתא. הרי ידוע: בחיים, התזמון הוא הדבר הכי חשוב.
נצטרך להחליט מתי בפועל לקחת את המשכנתא. כלומר, האם להתחיל את התהליך כבר מחר, או לדחות אותו ככל הניתן. יכול להיות שההחלטה הזו לא רלוונטית אליכם - אם למשל צריך להעביר את כל הכסף עוד שבועיים (ואז כדאי לטוס לבנק!) או שתנאי עסקת המכר לא מאפשרים לכם בכלל להקדים תשלומים.
אבל, אם התשלום הבא, שאינו מההון העצמי מתוכנן בעתיד הרחוק ויש באפשרותנו לשלוט בתזמון שלו - נצטרך להחליט מתי להתחיל את התהליך.
לתפיסתינו, יש סיבות טובות ורעות לדחות את תהליך נטילת המשכנתא. ובמאמר הזה נבקש לדון בהם ולנסות לשרש דפוסי התנהגות שבעינינו הם שגויים.
- פרק הזמן להשלים הליך קבלת משכנתא נע בין 45-60 ימים. הוא יכול להיות גם ארוך יותר אם יש מורכבות של הנכס או של הלווים.
- פרק הזמן מורכב משלב תכנון (בדרך כלל עד שבוע), שלב של משא ומתן (בין שלושה שבועות לחודש) ושלב של בטחונות.
- אלא אם יש לכם עניין בהקדמת תשלומים, אין מה להתחיל את התהליך לפני הזמן, כי תוקף האישורים העקרוניים שתקבלו מוגבל ל24 ימים.
הסיבות הטובות להתעכב בנטילת המשכנתא
סיבה ראשונה: לעלות למדרגת המימון הבאה
סיבה טובה להתעכב בתהליך היא אם אנחנו בקצה גבול מדרגת המימון שלנו וקצב החיסכון שלנו יאפשר לרדת למדרגת המימון הבאה בחודשים הקרובים. לתמהילים של משכנתאות במימון גבוה יש ריביות גבוהות יותר (אך לא באופן כה משמעותי) מתמהילים של משכנתאות במימון נמוך.
כחלק מתקנות "באזל 4" העוסקות בדרישות ההון להתמודדות עם סיכוני אשראי, הפיקוח על הבנקים מחייב את הבנקים לרתק כספים כאשר הם מעניקים הלוואה לדיור (משכנתא).
עבור כל שקל שהבנקים מעניקים, הם חייבים להניח בצד סכום קטן יותר ולא לגעת בו. גודלו של הסכום המרותק תלוי באחוז המימון שניתן. אם יש צורך ל60-75% מימון (משכנתא במימון גבוה), הבנק ידרש לרתק סכום גבוה יותר מאשר אם תלקח משכנתא של 45% מימון ומטה (שזו משכנתא במימון נמוך). כלומר, מיליון שקל של הבנק יכולים להיות מרותקים להלוואה אחת במימון גבוה, או ליותר הלוואות במימון נמוך.
לבנק עדיף להקצות את הכסף המרותק בין מספר הלוואות, כי כך הוא מקטין את הסיכון שלו.
דוגמה: הדירה שווה מיליון שקל, חסכנו 390 אש"ח (בין 60-75% מימון). אם נוכל לחסוך את עשרת אלפים השקלים הנותרים כדי לרדת ל60% מימון בחודשיים הקרובים, מומלץ ללכת על זה - המשך חיסכון יאפשר חיסכון של עשרות אלפי שקלים בריביות.
סיבה שניה: ההכנסות המשפחתיות עומדות לזנק
אם המצב הכלכלי שלנו עומד להשתפר דרמטית בקרוב, כדאי להמתין כדי לחזק את היכולות שלנו כלווים בפני הבנק. למשל: סיום לימודים והתחלת עבודה, סיום התמחות עם גידול משכורת, או שינוי משרה עם שכר גבוה יותר.
יש הבדל בתמחור הריביות בין משק בית עם זוג עובדים לבין משק בית עם לווה יחיד. גידול בהכנסה החודשית תוריד את שיעור ההחזר מההכנסה ולכן תביא לשיפור הריביות בתיק.
- שיעור ההחזר מההכנסה (LTI - Loan to income ratio) הוא חלוקת החזר המשכנתא בהכנסה הפנויה.
- לא נהוג להעניק משכנתאות כששיעור ההחזר מההכנסה חורג מ40%.
- ככל ששיעור ההחזר מההכנסה נמוך יותר, כך הלווה נחשב "חזק יותר" והסיכון לבנק מההלוואה - יורד.
סיבה שלישית: עומדים לסיים שלוש שנים מאירוע שלילי מהותי
חזר צ'ק, הליכי פשיטת רגל, או ביטול הוראות קבע - זהו מידע שלילי מהותי שיהיה לו השפעות על המשכנתא. מידע שלילי מהותי נשמר במאגר נתוני האשראי במשך שלוש שנים החל מתום האירוע השלילי. לכן, אם מאורע כזה קרה - נסו להמתין שלוש שנים, ואז אף בנק לא צריך לדעת על זה.
הערה: מאורעות שליליים חד פעמיים אינם משפיעים, בדרך כלל, על קבלת המשכנתא. יחד עם זאת, אם היה מאורע שלילי בבנק א', ייתכן והוא יופיע ברשימה "שחורה" פנימית בלתי תלויה - ולפרק זמן בלתי מוגבל.
הסיבות הלא טובות לדחיית נטילת המשכנתא
המטרה של דחייה היא בדרך כלל הרצון לטייב את נקודת המוצא - לחסוך כסף או לצמצם עלויות ריבית. לעניות דעתנו, שיהוי בתהליך משמעותו לקחת הימור מסוכן ולא מבוקר.
סיבה שגויה ראשונה: הכסף "עובד" בשוק ההון ועושה יותר מריבית המשכנתא
אם אפיקי ההשקעות מניבים תשואה גבוהה יותר מריבית המשכנתא, זה כנראה אומר שמשקיעים באפיקים מסוכנים יותר. כדי להשיג תשואה עודפת על ריבית המשכנתא, צריך להגדיל את הסיכון - למשל, בהשקעה בשוק ההון.
הבעיה: לדעתנו, אסור להשקיע כאשר יש צורך בכסף הזה בקרוב. נכסים מסוכנים יכולים לאבד משווים בכל רגע. אם הכסף עושה 7% תשואה שנתית אבל עלול לאבד 10% בכל רגע - זה פשוט לא שווה. לא להמר על כסף שיש בו צורך בקרוב.
סיבה שגויה שניה: מדד תשומות הבניה עולה פחות מריבית המשכנתא
הטענה: אם מדד תשומות הבנייה עולה ב1% בשנה וריבית המשכנתא היא 3%, למה להתחיל לשלם?
הבעיה: זה הימור על מדד תשומות הבנייה שיכול בכל רגע לעלות ולהפתיע לרעה. אם המדד יהיה 6% בשנה הקרובה, החוב לקבלן יגדל בעשרות אלפי שקלים סתם. האם ניתן להבטיח שהמדד לא יעלה בפראיות בשנים הקרובות?
סיבה שגויה שלישית: למה להתחיל את הכאב ראש עכשיו?
הטענה: עוד מעט יהיה עדיף, ובינתיים נחסוך מהכאב הזה.
התשובה: הזמן הכי טוב לקחת משכנתא הוא עכשיו. כל חודש שנתעכב משמעותו חודש מאוחר יותר שנסיים את המשכנתא. השיהוי משמעו הקלה על עצמנו כעת ולקיחת הימור על עצמנו העתידי עוד 25 שנה.
האם ברור שעוד 25 שנה נוכל לעמוד בתשלומים? האם נהיה בקו הבריאות עם עבודה?
סיכום
המשכנתא היא כמו טיפול רפואי שחוששים ממנו. אם הגיעה העת לקחת אותה - אין שום טעם לדחות אותה. ככל שנתחיל אותה מוקדם יותר כך נשאיר אותה מהר יותר מאחורינו.
בהצלחה!