סיכונים במשכנתא: אי אפשר לנטרל, אפשר רק להמיר
מבוא: המיתוס של תמהיל בטוח
"אני שונא סיכון, אני רוצה תמהיל בטוח" - זו אחת האמירות הנפוצות ביותר שאנחנו שומעים מלקוחות. ההנחה הסמויה היא שקיים תמהיל משכנתא שמנטרל את הסיכון לחלוטין. אבל זו אשליה.
במשכנתא, כמו בהשקעות, אין ארוחות חינם. כל בחירה שנעשה - אורך המשכנתא, גובה ההחזר, סוג המסלולים - טומנת בחובה סיכונים. השאלה אינה "איך נימנע מסיכון" אלא "לאיזה סיכון נעדיף להיחשף".
כהנמן וטברסקי, בעבודתם פורצת הדרך על כלכלה התנהגותית, הראו שבני אדם סובלים משנאת הפסד (Loss Aversion): אנחנו מפחדים מהפסד יותר משאנחנו שמחים מרווח באותו גודל. הפחד הזה גורם לנו לחפש "ביטחון" במשכנתא - אבל הביטחון הזה הוא לעיתים קרובות אשליה שמסתירה סיכונים אחרים.
ארבעת הסיכונים במשכנתא
1. סיכון תזרימי
מהו? החשש שההחזר החודשי יפגע ביכולת שלנו לתפקד כלכלית.
מתי זה קורה?
- כשהתמהיל כולל מסלולים תנודתיים (פריים, הצמדה למדד) וההחזר עולה משמעותית
- כשלקחנו משכנתא גדולה מדי ביחס ליכולת שלנו
- כשבחרנו משכנתא קצרה מדי כדי "לסיים מהר" והחזר גבוה במיוחד
התוצאה: לחץ כלכלי יומיומי, פגיעה ברמת החיים, במקרה הקיצוני - גירעון חודשי.
2. סיכון הוני
מהו? החשש שלא יהיה לנו כסף נזיל להתמודד עם האתגרי והבלת"מים של החיים.
מתי זה קורה?
- כששמנו את כל ההון העצמי בדירה ולא השארנו כרית ביטחון
- כשפרענו את המשכנתא מכספי ההשקעות/עובר ושב שלנו
- כשהשקענו הכל ב"לסגור את המשכנתא" במקום לבנות רשת ביטחון
התוצאה: פיטורים, מחלה, תקלה גדולה ברכב או בבית - ואין מאיפה לממן. נאלצים לקחת הלוואות יקרות או למכור נכסים בהפסד.
3. סיכון גיל
מהו? החשש שהמשכנתא תלווה אותנו לתקופה שבה יכולת ההשתכרות שלנו נמוכה משמעותית.
מתי זה קורה?
- משכנתא ל-30 שנה שנלקחת בגיל 40 מסתיימת בגיל 70
- יציאה לפנסיה עם קצבה נמוכה משמעותית מהשכר
- פיטורים בגיל 50+ עם קושי משמעותי למצוא עבודה חדשה
התוצאה: המשכנתא הופכת לנטל כבד בדיוק בתקופה הפגיעה ביותר.
מחקר ישראלי בחן את נתוני שוק העבודה והראה שעובדים בגילאי 45-59 מתקשים יותר למצוא עבודה לאחר פיטורים בהשוואה לעובדים צעירים יותר. מחקרים נוספים מראים שהסיכוי של עובד צעיר לקבל זימון לראיון עבודה גבוה ב-40% מעובד מבוגר.
4. סיכון מאקרו-כלכלי
מהו? החשש ששינויים בכלכלה ישפיעו על גובה ההחזר.
מתי זה קורה?
- עליית ריבית בנק ישראל משפיעה על מסלולי פריים
- אינפלציה גבוהה מעלה את ההחזר במסלולים צמודים
- שינויים בריביות משתנות
התוצאה: ההחזר החודשי עולה באופן שלא תכננו, לעיתים בעשרות אחוזים.
מטריצת ההמרות: כשמקטינים סיכון אחד, מגדילים אחר
תכנון משכנתא אינו ניהול סיכונים - אלא בחירת סיכונים. כל החלטה שנקבל מזיזה את הסיכון ממקום אחד למקום אחר. השאלה היא לא "איך נימנע מסיכון" אלא "איזה סיכון אנחנו מעדיפים לשאת". זו הסיבה שאין טעם לחפש "תמהיל בטוח" - יש רק תמהילים עם פרופילי סיכון שונים. התפקיד שלנו הוא להבין איזה סיכון מתאים למצב המשפחתי, התעסוקתי והכלכלי שלנו.
נכון, יש מקרי קצה שבהם הדילמה הזו פחות רלוונטית: מי שעשה אקזיט של מיליוני דולרים, או מי שיש לו גב כלכלי משמעותי מההורים שיכול לכסות כל תרחיש. עבורם, המשכנתא היא עניין טכני - הם יכולים לספוג כל תרחיש סיכון. אבל הרוב המוחלט של משקי הבית בישראל לא נמצא במצב הזה. עבורנו, הבחירה בין סיכונים היא אמיתית והשלכותיה משמעותיות.
הטבלה הבאה מציגה את מערכת הכלים המרכזיים שמשמשת אותנו בתכנון משכנתא. בכל שורה תוכלו לראות פעולה שנועדה להקטין סיכון מסוים - ולצידה המחיר שנשלם בסיכון אחר שיגדל כתוצאה מאותה פעולה.
| הקטנת סיכון | מה עושים | איזה סיכון גדל |
|---|---|---|
| תזרימי (החזר נמוך) | מאריכים את המשכנתא | סיכון גיל + סיכון מאקרו (חשיפה ארוכה יותר) |
| הוני (שומרים כסף בצד) | לוקחים משכנתא גדולה יותר | סיכון תזרימי (החזר גבוה יותר) |
| גיל (משכנתא קצרה) | מעלים את ההחזר החודשי או מגדילים את ההון העצמי (על אותו החזר חודשי) | סיכון תזרימי + סיכון הוני |
| מאקרו (קל"צ במקום פריים) | משלמים ריבית גבוהה יותר | סיכון גיל (משכנתא ארוכה יותר) |
פרופיל סיכונים לפי סוג תמהיל
לחצו על הפרופילים כדי להציג/להסתיר
הגרף מדגים שכל תמהיל הוא למעשה "פרופיל סיכון" - ואי אפשר לאפס את כל הסיכונים בו-זמנית. משכנתא "בטוחה" עם החזר נמוך ומסלולים יציבים היא בהכרח משכנתא ארוכה - שמגדילה את סיכון הגיל.
אמנם אי אפשר לבטל סיכונים, אבל לדעתנו יש פעולה לא כל כך טריוואלית שמקטינה סיכון תזרימי, סיכון של גיל וסיכון הוני - לקחת משכנתא גדולה יותר.
איפכא מסתברא: למה משכנתא גדולה יותר היא דווקא בטוחה יותר
האינטואיציה השגויה
רוב האנשים חושבים: "משכנתא גדולה = סיכון גדול". הם שואלים: "איך אני אשרת משכנתא של מיליון וחצי אם יפטרו אותי?"
אבל השאלה הזו מפספסת את הנקודה. הסיכון האמיתי שאנשים מפחדים ממנו הוא לא "גודל המשכנתא". הסיכון האמיתי הוא שלא יהיה להם כסף לחיות - שכרטיס האשראי לא יעבור בסופר, שלא יהיה כסף לשלם חשבונות.
דוגמה: שתי משפחות, שתי גישות
נניח משפחה עם הכנסה נטו של 25,000 ש"ח והוצאות (לפני משכנתא) של 12,000 ש"ח.
| משפחה א' - משכנתא קטנה, אפס בצד | משפחה ב' - משכנתא גדולה, כרית ביטחון | |
|---|---|---|
| הכנסה נטו | 25,000 ש"ח | 25,000 ש"ח |
| הוצאות (ללא משכנתא) | 12,000 ש"ח | 12,000 ש"ח |
| גובה המשכנתא | 1,300,000 ש"ח | 1,500,000 ש"ח |
| החזר חודשי | 6,500 ש"ח | 7,500 ש"ח |
| כסף נזיל בצד | 0 ש"ח | 200,000 ש"ח |
| יתרה חודשית | 6,500 ש"ח | 5,500 ש"ח |
מה קורה במקרה של פיטורים?
נניח שבן הזוג בעל שכר של 13000 ש"ח/לחודש מפוטר. הכנסת משק הבית יורדת, באופן זמני, ל12,000 ש"ח/לחודש.
| משפחה א' | משפחה ב' | |
|---|---|---|
| הכנסה חדשה | 12,000 ש"ח | 12,000 ש"ח |
| הוצאות + משכנתא | 18,500 ש"ח | 19,500 ש"ח |
| גירעון חודשי | 6,500 ש"ח | 7,500 ש"ח |
| כרית ביטחון | 0 ש"ח | 200,000 ש"ח |
| כמה חודשים יכולים לשרוד? | 0 | כ-27 חודשים |
משפחה א', עם המשכנתא "הקטנה והבטוחה", נכנסת לחובות מיום הפיטורים הראשון. משפחה ב', עם המשכנתא "הגדולה והמסוכנת", יכולה להחזיק מעמד יותר משנתיים עד שמוצאים עבודה חדשה.
משכנתא גדולה יותר עם כסף בצד היא בטוחה יותר ממשכנתא קטנה ללא כרית ביטחון.
הסיבה: הכסף הנזיל הוא מה שמאפשר לנו לשרוד משברים. לא גודל המשכנתא קובע את הסיכון - אלא כמה "אוויר" יש לנו לנשום כשמשהו משתבש.
איפכא מסתברא 2: נטילת משכנתא גדולה יותר (והשקעת ההון בהתאם) מאפשרת להשיג גידור מפני אי-יציבות מאקרו-כלכלית
הבעיה
חלק מהלקוחות שלנו חוששים מאי-יציבות מקומית/גלובלית שתשפיע על משק הבית ו/או המשכנתא. החשש מובן והצורך להתגונן ולהכין תוכנית מגרה הוא ברור - אבל הפתרון שרבים בוחרים (לקחת משכנתא קטנה יותר) הוא, לעניות דעתנו, לא הפתרון הנכון.
הפתרון: גידור במטבע חוץ
אם אתם חוששים מאי-יציבות כלכלית בישראל - בין אם מדובר במלחמה, משבר פוליטי, או האטה כלכלית - הדרך הנכונה להגן על עצמכם היא החזקת חלק מהחיסכון במטבע חוץ. הרציונל פשוט: כשיש משבר מקומי, השקל נוטה להיחלש מול מטבעות זרים. מי שמחזיק חיסכון במט"ח נהנה מעליית ערך שקלית דווקא ברגע שהוא צריך את הכרית הזו - כשהמצב הכלכלי קשה. זו צורה של ביטוח: בזמני משבר הכסף שלכם דווקא שווה יותר בשקלים.
📊דוגמה אמפירית: השפעת המלחמה והתנודות בשער הדולר על החיסכון שלכם
נבחן את תקופת המלחמה שהחלה באוקטובר 2023:
| תאריך | שער דולר-שקל | אירוע |
|---|---|---|
| יולי 2023 | 3.60 ש"ח | לפני המלחמה |
| 6 באוקטובר 2023 | 3.86 ש"ח | ערב המלחמה |
| 26 באוקטובר 2023 | 4.08 ש"ח | שיא - שבועיים אחרי פרוץ המלחמה |
| דצמבר 2025 | 3.20 ש"ח | התייצבות |
מי שהחזיק 100,000 דולר (360,000 ש"ח ביולי 2023) ראה את השווי השקלי של ההחזקה עולה ל-408,000 ש"ח בשיא המשבר - עלייה של 48,000 ש"ח בדיוק כשהיה צריך את הכרית הזו.
זה לא מקרה. כשיש אי-יציבות בישראל, השקל נחלש - ומי שמחזיק מטבע חוץ מוגן מפני זה. החזקת דולרים היא ביטוח: אם הכל בסדר, אתם לא מרוויחים הרבה (ואולי אפילו מפסידים קצת). אבל אם יש משבר - הכסף שלכם דווקא שווה יותר.
איך כדאי לנהל את הסיכונים השונים - ניהול הון ומשכנתא
אז מה כן עושים? איך מתמודדים עם הסיכונים שתיארנו?
התשובה היא שאי אפשר להסתכל על המשכנתא בבידוד. משכנתא היא רק חלק אחד - ולא בהכרח המרכזי - מהתמונה הכלכלית של משק הבית. ההחלטות שנקבל לגבי המשכנתא צריכות להתחשב בהכנסות, בהוצאות, בחיסכון, בביטוחים, בפנסיה ובתוכניות לעתיד. רק מתוך הסתכלות הוליסטית על כל האספקטים האלה אפשר לקבל החלטה נכונה לגבי התמהיל.
להלן חמישה עקרונות שאנחנו עובדים איתם בתכנון פיננסי למשפחות. חשוב להדגיש: אלה קווים מנחים, לא חוקי ברזל. כל משפחה צריכה לעשות התאמות בהתאם למצב התעסוקתי, הגיל, מספר הילדים, התוכניות לעתיד והעדפות הסיכון שלה.