השפעת הפריים והאינפלציה על ההחזר החודשי
אחת הסיבות שתחום המימון בכלל ומשכנתא בפרט סובלים מחוסר פופולריות כה משווע, הוא כי נראה שעשו הכל כדי לסבך נושא זה. למה יש כמה סוגים של הלוואות? למה אי אפשר ללכת על משהו אחד פשוט וזהו?
בהמשך נסביר יותר על סוגי ההלוואות השונות, אבל כעת, לאחר שהסברנו על אינפלציה ועל פריים, נלך צעד קדימה ונסביר איך הנושאים ה"ערטילאיים" הללו קשורים באופן ישיר להלוואות שלנו.
למעט הלוואה אחת, הלוואה קבועה לא צמודה, התשלום החודשי בכלל ההלוואות תלוי ומשתנה בהתאם למדד כלכלי חיצוני ואובייקטיבי שאין לנו שום שליטה עליו.
המדד הזה יכול להיות ריבית בנק ישראל, מדד המחירים לצרכן, תשואת אגרות החוב של ממשלת ישראל וכו'.
מטרת המאמר הזה להסביר כיצד ישתנה ההחזר החודשי כשהמדד הכלכלי הזה יעלה או ירד.
ההחזר החודשי יכול להשתנות כתוצאה משתי סיבות:
- השתנות הריבית - זהו הרווח שהבנק מפיק מדי חודש ממתן ההלוואה
- השתנות הקרן - זהו גובה החוב שנטלנו
האופן שבו ההחזר משתנה (בין אם עקב שינוי ריבית או גידול בקרן) הוא שונה.
כיצד שינוי הריבית משפיע על ההחזר החודשי?
כהקדמה, נפתח ונאמר שהרוב הגדול של ההלוואות המוצעות הוא בריבית משתנה. למעשה, ההלוואות היחידות שההחזר שלהן לא משתנה כתוצאה משינוי ריבית, הן:
- הלוואה בריבית קבועה הצמודה למדד המחירים לצרכן (שימו לב! ההחזר כן ישתנה מדי חודש בגלל שינויים בקרן)
- הלוואה בריבית קבועה שאינה צמודה למדד המחירים לצרכן
בנוסף, נרצה להדגיש, שאמנם הריבית יכולה להשתנות, אך לא תמיד היא משתנית בפועל. למשל, בכל הנוגע להלוואה הצמודה לריבית הפריים, הועדה המוניטרית מתכנסת כדי לדון לקבוע ולשנות את ריבית בנק ישראל שמונה פעמים בשנה, אך אין חובה שבאותם מועדי התכנסות - הריבית אכן תשתנה.
אבל מה קורה אם הריבית אכן משתנית? במצב הזה, צריך לחשב מחדש את ההחזר החודשי - שיהיה תקף מעתה ואילך. הדבר הזה נעשה על ידי חישוב מחדש של לוח הסילוקין.
דוגמה: שינוי ריבית מ-4% ל-5%
לוויתם סכום כסף בהלוואה בריבית משתנה לפי לוח סילוקין שפיצר. יתרת החוב עמדה על 100 אש"ח, ונותרו עוד 50 תשלומים. הריבית הקודמת הייתה 4%, וקיבלתם הודעה שכעת היא משתנית ל-5%.
ניתן לחשב את ההחזר החודשי, על ידי פונקצית PMT באקסל:
לפני השינוי: ההחזר עמד על 1,177 שקלים בחודש.
PMT(4/1200, 50, -100000) = 1,177 ₪
אחרי השינוי: ההחזר עומד על 1,228 שקלים.
PMT(5/1200, 50, -100000) = 1,228 ₪
מה קורה להחזר החודשי אם הריבית יורדת?
במקרה בו הריבית יורדת, אתם מרוויחים. גם ההחזר החודשי שלכם יורד. לכן, אם אתם צופים שבעתיד הריבית תרד - תוכלו להגדיל את החשיפה שלכם להלוואות בריבית משתנה ולהנות מהחזר נמוך יותר והקטנת תשלומי הריבית.
שימו לב שהריבית אינה יכולה לרדת מתחת לאפס. כלומר לא תוכלו להגיע למצב שבו הבנק "משלם" לכם על ההלוואה שלכם.
כיצד שינוי הקרן משפיע על ההחזר החודשי?
ראשית, נדגיש שהסיבה היחידה שההחזר החודשי שלנו ישתנה כתוצאה משינוי גובה הקרן, הוא אם ההלוואה שלנו חשופה למדד המחירים לצרכן (אלא אם זו הלוואה בלוח סילוקין קרן שווה).
ההלוואות החשופות למדד המחירים לצרכן הן:
- הלוואה קבועה צמודה
- הלוואת זכאות
- כל ההלוואות המשתנות אשר הן גם צמודות למדד המחירים לצרכן
ההחזר בהלוואות הללו משתנה בכל חודש בעת הפירסום של מדד המחירים לצרכן על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה. איך הוא משתנה? אם למשל מדד המחירים לצרכן בחודש הנוכחי עלה בשיעור מסוים, אז יתרת הקרן בהלוואות לעיל תעלה ותגדל בשיעור הזה גם כן. במצב הזה, ההחזר החודשי גודל בדיוק באותו הערך כדי לפצות על העלייה.
דוגמה: עליית מדד של 0.2%
לוויתם סכום כסף בהלוואה בריבית הצמודה למדד לפי לוח סילוקין שפיצר. יתרת החוב עמדה על 100 אש"ח, ונותרו עוד 50 תשלומים. הריבית הקודמת הייתה 4%. כפי שראינו לעיל, ההחזר הוא 1,177 שקלים.
אם מדד המחירים לצרכן עלה החודש ב-0.2%, אזי החוב גדל, ו-100 אש"ח הפכו להיות 100 אש"ח ועוד 200 שקלים (שהם 0.2% מיתרת הקרן).
אם הקרן גדלה ב200 ש"ח, אנחנו פותחים תת הלוואה חדשה וקטנה, בגובה 200 שקלים, עם אותם תנאים בדיוק כמו ההלוואה המקורית.
ההחזר על ההלוואה הזו הוא 2.36 שקלים בחודש שהם בדיוק 0.2% מההחזר המקורי:
PMT(4/1200, 50, -200) = 2.36 ₪
כלומר, החל מהחודש הבא, התשלום לא יהיה יותר 1,177 שח, אלא 1,179.36 שח - מעתה ואילך.
הסיכון הגדול בהלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן
יש להבין את המנגנון החשוב ביותר בהלוואות צמודות מדד: במקרה שבו גם בחודש הבא המדד יעלה ב-0.2%, תיפתח תת הלוואה נוספת, בשיעור של 0.2% מההלוואה הראשית, ו-0.2% מהלוואה שנוצרה בחודש הקודם.
מה קורה אם מדד המחירים לצרכן יורד?
במצב הזה, הקרן פוחתת וההחזר החודשי שלכם יירד. לכן, אם אתם צופים שבעתיד האינפלציה תרד, עליכם להחשף יותר להלוואות הצמודות למדד המחירים לצרכן. אתם אמנם לוקחים סיכון, אך אתם מקבלים הזדמנות לקבל ריבית נמוכה ולשלם פחות בתשלומי ריבית.
חשוב להדגיש, הקרן לא יכולה לרדת מתחת לערכה המקורי.
בהצלחה!