הלוואת בלון - כל מה שצריך לדעת
כפי שכתבנו בעבר, לא תמיד נוכל לשלוט בתזמון לקיחת המשכנתא. יכול להיות שניכנס לעסקה המחייבת העברת כסף, כשזה עדין לא נמצא באמתחתנו. לפני שנילחץ ונחזר על הפתחים - לקחת הלוואה מההורים או לשבור קרנות השתלמות - יכולות להיות בחזקתנו נכסים המאפשרים לנו להשיג את הממון הנדרש ובזול יותר.
הלוואת בלון וגרייס עונות לצרכינו בתקופות ביניים אלו. בעוד הלוואת גרייס מותאמת למצב שבו יש לנו קושי תזרימי זמני - הלוואת בלון נועדה להתמודד עם קושי הוני זמני.
במאמר זה נסביר מהי הלוואת בלון, מה המגבלות בנטילת ההלוואה, כיצד ההלוואה מתומחרת בראיית הבנק ואיך כדאי לשלב אותה בתמהיל בצורה הטובה ביותר.
מהי הלוואת בלון ולמה שנשתמש בה?
- שלב א: תשלום של ריבית בלבד
- שלב ב: תשלום של מלוא הקרן - בתשלום אחד ויחיד.
הלוואת בלון (הנקראת גם הלוואת בוליט / הלוואת גישור) היא הלוואה לפרק זמן קצר (בדרך כלל עד 36 חודשים - למרות שיש גם חריגים לכך בחלק מהבנקים) המאפשרת לנו להעביר למוכר הון כעת בהתבסס על כספים שיש לנו צפי לקבל בזמן הקרוב. מבנה התשלומים בהלוואה מורכב מתשלומים חודשיים על חשבון הריבית בלבד, ובסוף התקופה משולמת הקרן בתשלום אחד ויחיד.
ישנן הלוואות, שבהן גם לא משלמים את הריבית (בשלב א'). הלוואה כזו נקראת בלון מלא, והיא אינה נפוצה, מכיוון שהחוב לבנק מתנפח בריבית דריבית (מדובר על סיכון גדול ללווה)
נניח שלווינו מיליון שקלים בהלוואת בלון בריבית שנתית של 3% לתקופה של 12 חודשים. במצב זה, הריבית החודשית היא 0.25% מיתרת הקרן (חילקנו את הריבית השנתית ל12 חודשים). לפיכך, התשלום החודשי הוא 2500 שקלים (שהם הריבית החודשית מוכפלת בסכום הקרן).
מכיוון שלא נבצע תשלום להקטין את הקרן, אזי - גם בחודש הבא - יתרת החוב תעמוד על מיליון ש"ח, ולכן גם התשלום הבא יעמוד על 2500 שקלים - וכך לכל אורך חיי ההלוואה. ובתום התקופה, לאחר 12 חודשים - נשלם את כל החוב שנותר - שהוא מיליון שקלים.
שימו לב שבהלוואת בלון הצמודה למדד המחירים לצרכן, הקרן יכולה לגדול (בגלל הצמדה למדד), וכתוצאה מכך, ההחזר החודשי ייגדל.
הסיבה הנפוצה ביותר שבגללה נדרש להלוואת גישור - רכשנו נכס חדש וטרם מכרנו ו/או טרם קיבלנו מלוא התמורה ממכירת הנכס הקיים שבבעלותנו. אנחנו נצטרך, על פי תנאי המכירה, להעביר למוכר כספים שאינם עדיין בחזקתנו. לכן, אנחנו נקח הלוואת גישור על הנכס הקיים (ואולי גם על הנכס הנרכש כפי שנתאר בהמשך) - ונחזיר את ההלוואה הזו מיד עם מכירת הדירה הקיימת.
מה התנאים לקבלת הלוואת בלון
הלוואת בלון היא הלוואת משכנתא לכל דבר - זוהי הלוואה המגובה בנכס המשמש כבטוחה. במילים אחרות - כדי לקבל את הכסף, נצטרך לשעבד נכס לטובת הבנק ולא נוכל לקבל את ההלוואה אם אין לנו נכס שאפשר לשעבדו.
מצד שני, יש גם הבדלים בין ההלוואה הזו להלוואת המשכנתא. על הלוואת בלון לא חלות חלק מההגבלות שבנק ישראל מחיל על משכנתא רגילה (המפורטות בנוהל 329 - מגבלות למתן הלוואות לדיור). למשל, אפשר לקחת את כל ההלוואה בריבית משתנה.
הבדל נוסף ומהותי בין ההלוואות, הוא השפעה שלהן על שיעור ההחזר מההכנסה (המוגדר בנספח א' של נוהל 329 - מגבלות למתן הלוואות לדיור).
, בנק ישראל מגביל את ההחזר החודשי על ההלוואות לדיור (משכנתא ובלון) לעד 40% מהכנסתנו הפנויה. בהלוואת משכנתא רגילה, ההחזר החודשי הוא גבוה יותר (כי אנחנו נשלם גם את הריבית וגם נקטין את הקרן). לעומת זאת, בהלוואת גישור, מכיוון שאנחנו נשלם רק את הריבית - ההחזר הוא נמוך יותר. כתוצאה מכך - אם נשלב הלוואות בלון בתמהיל, נוכל לקחת מימון גדול יותר מהבנק.
נניח שאנחנו משק בית המרוויח 10 אש"ח נטו בחודש. ההחזר המקסימלי שהבנק יאפשר לנו הוא 4000 שקלים בחודש. אם נרצה ללוות כספים בהלוואה קבועה לא צמודה ל30 שנה בריבית שנתית של 4%, נוכל ללוות כ- 837 אש"ח בהחזר של 3995 שקלים (השתמשנו בפונקצית PMT באקסל כדי לחשב זאת).
בשילוב עם הלוואת בלון, נוכל באותו החזר לקחת חוב גדול יותר - 700 אש"ח בהלוואת משכנתא (בתנאים שתארנו לעיל), ועוד 292 אש"ח בהלוואת בלון, בריבית של 2.7%. כלומר 155 אש"ח יותר.
סכום הכסף שנוכל ללוות תלוי בייעוד ההלוואה, ובנוסף על כך - בשווי הנכס המשמש כבטוחה.
סעיפים 2.1, 2.6 בנוהל שאלות ותשובות של בנק ישראל
נוכל לקבל עד 70% / 50% אם ייעוד הכסף הוא לדירה חליפית (הדירה הנרכשת) או דירה להשקעה (הדירה הקיימת), בהתאמה. בנוסף, הסכום שנקבל תלוי בשווי הנכס בניכוי משכנתא. נמחיש זאת במספר דוגמאות.
תמחור של הלוואת בלון במשכנתא
איך הבנק מתמחר את הלוואת הבלון כחלק מהמשכנתא שלנו? האם שילוב ההלוואה ישפיע על ריביות המשכנתא?
השפעת הלוואת הבלון על המרווח הכולל של תיק המשכנתא
מכיוון שהדבר אינו מוגדר באופן מפורש על ידי בנק ישראל, כל בנק רשאי לקבל החלטה האם הלוואת הבלון היא חלק מתמהיל המשכנתא או שזו משכנתא נפרדת לחלוטין.
במידה וזו משכנתא נפרדת לחלוטין, אין לתנאים של הלוואת הבלון השפעה על המרווח של הלוואת המשכנתא. ומנגד, במידה והלוואת הבלון היא חלק מהתמהיל המשכנתא, היא תשפיע על המרווח של הלוואת המשכנתא.
השפעת הלוואת הבלון על מאפייני התיק
נטילת הלוואת גישור משפיעה על שני פרמטרים עיקריים של התיק:- שיעור ההחזר מההכנסה: במידה והלוואת הבלון נלקחת לתקופה ארוכה מ18 חודשים, היא משפיעה על חישוב שיעור ההחזר מההכנסה (LTI - Loan to income ratio) עלייה זו עלולה להעלות את הריביות שנקבל.
- אחוז המימון על הנכס הנרכש:במידה והלוואת הבלון נלקחת על חשבון הנכס הנרכש, היא מעלה את שיעור המימון הכולל של המשכנתא, וכתוצאה מכך עלולה לפגוע באיכות הריביות שנקבל.
- דוגמה א': אנחנו נרכוש נכס בשווי של מיליון שקל ונרצה לקחת משכנתא של 300 אש"ח והלוואת גישור של 200 אש"ח. אזי, סך החוב שלנו הוא 500 אש"ח ואנחנו נקבל ריביות ביניים (בין 45% ל60% מימון). לולא הבלון, היינו במדרגת המימון הנמוכה ביותר (מתחת ל45% מימון) - והיו מתקבלות ריביות טובות יותר.
- דוגמה ב': אנחנו נרכוש נכס בשווי של מיליון שקל, ונרצה לקחת משכנתא של 600 אש"ח והלוואת גישור של 100 אש"ח - סך החוב שלנו הוא 700 אש"ח. במקרה הנדון אנחנו מלכתחילה במדרגת המימון הגבוהה ביותר, ולכן שילוב של הלוואת הבלון אינו משפיע על הריביות שנקבל.
אופטימיזציות תכנון עם הלוואות בלון
הלוואת הבלון היא הלוואה נחותה ביחס למשכנתא. היא בדרך כלל מתומחרת בריביות יקרות יותר (ביחס להלוואות משכנתא רגילות), בנוסף - משלמים בה רק את הריבית ולא את הקרן. זה מרגיש כמו כסף שנזרק כל חודש לפח. אבל אפשר בהחלט להפוך את הלימונים ללימונדה. הנה מספר אסטרטגיות לאופטימיזציה של תכנון משכנתא ביחד עם הלוואות בלון.- מכיוון שהלוואת הבלון היא הלוואה לפרק זמן קצר, ומנגד הלוואת המשכנתא היא הלוואה לפרק זמן ארוך - כדאי לשקול (כאשר הלוואת הבלון היא חלק מהלוואת המשכנתא) להעלות (ובכך להרע את התנאים) של הלוואת הבלון על חשבון הורדת (ובכך לשפר את התנאים) של הלוואת המשכנתא.
- כדי לא להעלות את אחוז המימון על חשבון הנכס הנרכש, יש לשאוף לקחת את הלוואת הבלון על חשבון הנכס הקיים, ורק לאחר מכן על חשבון הנכס הנרכש.
- כדי לא לפגוע בשיעור ההחזר מההכנסה, כדאי לשאוף שהמשך של הלוואות הבלון יהיה נמוך מ־18 חודשים.
- אם אתם זקוקים לקחת הלוואת בלון על חשבון הנכס הנרכש, תזמון מועד הלקיחה יכול להשפיע על הריביות. שיקלו לקחת קודם כל את המשכנתא, ורק לאחריה את הלוואת הבלון (על מנת לא לפגוע בשיעור ההחזר מההכנסה).
בהצלחה!