כל מה שצריך לדעת על הלוואת גרייס
משפחת ישראלי גרה בשכירות ורוכשת דירה מקבלן. הדירה לא תהיה מוכנה בזמן הקרוב. איתרע מזלה, ובתקופה הקרובה, תאלץ לשלם גם שכירות וגם את תשלומי המשכנתא - עד אשר דירתה תהיה מוכנה. המשפחה מתקשה לשלם את תשלומי המשכנתא ותשלומי השכירות יחדיו.
מה אפשר לעשות? לפני שתחזור לגור אצל ההורים, תעבור לדירת זולה ומוזנחת או תשכיר את אחד החדרים בבית שלה לדייר משנה- הבנק יכול לעזור לה. כנראה שמשפחת ישראלי צריכה לשלב הלוואת גרייס בתמהיל המשכנתא שלה.
מהי הלוואת גרייס?
- בשלב הראשון: תשלום ריבית בלבד, ללא תשלומי קרן
- בשלב השני: תשלום ריבית וקרן
הלוואת גרייס מאפשרת תשלום חודשי מופחת. בתקופת הגרייס, נשלם רק את הריבית של ההלוואה. הקרן, שהיא הסכום שלווינו מהבנק ואותו נצטרך להחזיר, לא יורדת. מתום תקופת הגרייס ועד סיום ההלוואה נשלם, באמצעות תשלומים מוגדלים, גם את הקרן וגם את הריבית.
משפחת ישראלי רוצה ללוות 500 אש"ח בהלוואה לתקופה של 15 שנים. הריבית השנתית על ההלוואה היא 3%, כלומר הריבית החודשית הנגבית על החוב היא 0.25%.
לפי לוח סילוקין שפיצר - ההחזר החודשי על ההלוואה הוא 3452 ש"ח.
ניתן לחשב את ההחזר החודשי בעזרת פונקצית PMT באקסל: pmt(3/1200,15*12,500000)=
משפחת ישראלי מתקשה לשלם את תשלומי המשכנתא, בשילוב עם תשלומי השכירות, ושוקלת לשלב הלוואת גרייס בתמהיל, למשך כל תקופת הבניה. אם היא תשלב גרייס לשלוש שנים, אז במשך 36 חודשים היא תשלם רק ריבית. תשלום הריבית החודשי יעמוד על:
כפי שצוין, בשלב הראשון של הלוואת גרייס, הקרן לא יורדת. לכן, לאחר שיבוצע התשלום החודשי, יתרת הקרן עדיין תעמוד על 500 אש"ח.
אילו סוגים של בעיות ניתן לפתור באמצעות הלוואת גרייס?
אם יש לכם קושי תזרימי לשלם את המשכנתא כעת, אבל לשמחתכם, תזרים המזומנים שלכם צפוי להשתפר בזמן הקרוב (עד שלוש שנים מהיום) -הלוואת גרייס מתאימה לכם וכדאי לכן לשלב אותה בתמהיל שלכם.
- השיפור בתזרים יכול לנבוע מגידול בהכנסות החודשיות, למשל:
- מעבר למשרה מלאה
- סיום התמחות
- שינוי תפקיד
- או מקיטון בהתחייבויות הכספיות, כגון:
- הפסקת תשלומי שכירות במקביל למשכנתא
- סיום תשלום הלוואות רכב/ויזה
- הילדים יצאו ממעון פרטי וכו'
מה קורה כשתקופת הגרייס נגמרת
"לפעמים החגיגה נגמרת, כיבוי אורות". עד עתה לא צמצמנו בכלל את הקרן, ולכן היתרה שלה נותרה ללא שינוי. אבל חובות צריך להחזיר, ואת החוב שלנו נתחיל להחזיר בתום תקופת הגרייס.
בתום תקופת הגרייס, (בדוגמה שלנו, אחרי שלוש שנים), ההחזר החודשי שלנו יחושב מחדש. אנחנו נצטרך להחזיר חוב של 500 אש"ח ב12 שנים (שהם 144 חודשים, שלוש שנים פחות מתקופת ההלוואה המקורית) ובריבית של 3% שנתי. על ההחזר החודשי יעמוד על 4138 שקלים.
ניתן לחשב את ההחזר החודשי בעזרת פונקצית PMT באקסל: pmt(3/1200,12*12,500000)=
לאחר תקופת הגרייס, ההחזר (4138 ש"ח/לחודש) יהיה גבוה מההחזר של הלוואה ללא גרייס (3452 ש"ח/לחודש). אנחנו רואים שדחיית תשלומי הקרן בשלוש שנים, הגדילה את ההחזר החודשי ב 19.8% ביחס להלוואה רגילה המסולקת בלוח סילוקין שפיצר. זה הגיוני מאוד -יש לנו פחות שנים (12 שנים) להחזיר את הקרן (ביחס להלוואה המקורית שהמשך שלה היה 15 שנים).
מחשבון תשלומי גרייס
החזר חודשי ללא הלוואת גרייס: 0 ש"ח
החישובים מבוססים על לוח סילוקין שפיצר.
📊פסקת העשרה - איך לחשב את הגידול בהחזר החודשי בשלב השני, ביחס להלוואת שפיצר רגילה
ניתן לחשב, באופן אנליטי את הגידול הצפוי בהחזר החודשי:
כאשר:
- R = ריבית חודשית
- N = מספר החודשים הכולל של ההלוואה
- G = מספר החודשים של תקופת הגרייס
נקודת תורפה מרכזית של הלוואת גרייס - בסיום התקופה, ההחזר החודשי קופץ משמעותית. חשוב להיערך לכך מראש, כי סיום הגרייס מגיע עם עלייה פתאומית בהחזר שיכול להקשות על התקציב החודשי.
באילו הלוואות ניתן לשלב גרייס?
אפשר לשלב גרייס בכל ההלוואות למעט הלוואת זכאות. לכן, אם אנחנו חנוקים בהחזר, כדאי לנו לוותר על הזכאות חרף הריבית האטרקטיבית שלה.
מה המחיר של תקופת גרייס?
ראשית, נחשב את סך הריבית בהלוואה ללא גרייס. לטובת משימה זו, נעזר בפונקציית אקסל cumipmt. הפונקציה מאפשרת לנו לחשב את עלויות הריבית על הלוואה לפי לוח סילוקין שפיצר.
לא מומלץ להסתמך על פונקציה זו לצורך תכנון משכנתה - היא אינה מותאמת באופן מלא למטרה זו ועלולה להוביל לתוצאות שגויות.
נוסחת אקסל לחישוב סך תשלומי הריבית - החל מחודש מספר 1 ועד חודש מספר 180: cumipmt(3/1200,15*12,500000,1,180,0)=
סך תשלומי הריבית הם 121,523 ש"ח. כלומר, נחזיר 1.24 שקלים לכל שקל שנלווה.
כעת, נחשב את העלות לסילוק המשכנתא באמצעות שילוב של הלוואת גרייס בתמהיל. בשלב הראשון, שהמשך שלו הוא 36 חודשים אנחנו נשלם את תשלומי הריבית, והקרן לא יורדת. ב12 השנים שלאחר מכן, אנחנו נחשב את עלויות ההלוואה לפי לוח סילוקין שפיצר.
נוסחת אקסל לחישוב סך תשלומי הריבית בהלוואת גרייס: (36*500000*0.25%)+cumipmt(3/1200,12*12,500000,1,144,0)
סך תשלומי הריבית הם 141,006 ש"ח. כלומר, העלות לשקל היא 1.28 שקלים לכל שקל שנלווה.
במקרה הנדון, השימוש בגרייס ייקר את עלות המשכנתא ב16.03%, שהם כמעט 20 אש"ח.
כיצד ניתן להשתמש בהלוואת גרייס על מנת לשפר את המשכנתא?
ראינו שלשימוש בגרייס זוג מגרעות - החזר ראשוני גבוה יותר מהלוואה רגילה ועלות גדולה יותר בתשלומי הריבית. האם זו סיבה להימנע משימוש בגרייס בכל מחיר? חד משמעית לא!
למעשה, להלוואה הזו יצא שם כל כך גרוע - שיש סירוב להשתמש בה. אבל, אם אנחנו בידיעה שהתזרים שלנו עומד להשתפר בעתיד הקרוב, כדאי לנו להשתמש בה בכל זאת. היא תחסוך לנו שנים רבות ושקלים רבים בתשלומי ריבית.
- זוג שזקוק להלוואה של 500,000 ש"ח בריבית של 3% לשנה.
- יכולת ההחזר הנוכחית: 3,000 ש"ח מדי חודש.
- לאחר 36 חודשים, יכולת ההחזר החודשי תשתפר ל־5,000 ש"ח בחודש.
נבחן זוג חלופות שונות:
חלופה א: לקחת משכנתא בהחזר נמוך התואם את היכולת הכלכלית הנוכחית.
חלופה ב: לקחת משכנתא עם גרייס. בתום תקופת הגרייס, להגדיל את ההחזר החודשי שיתאים לכושר ההחזר העדכני.
החיסכון:
- קיצור של 6 שנים מתקופת ההלוואה (18 שנים → 12 שנים)
- חיסכון של 93,416 ש"ח בריביות (147,701 - 54,285 = 93,416)
שיפור ענקי!
לסיכום, הלוואת גרייס היא כלי אחד בארגז הכלים המימוניים שלנו שנועד לעזור לנו לגשר על תקופה שבה יש לנו קשיים תזרימיים. אם יש צורך בעזרה בתחילת תקופת המשכנתא, זו תיהיה טעות לא לקחת אותה. שווה בהחלט לקחת תקופת גרייס למשכנתא אם אחר כך אפשר לשלם יותר!