תכנון משכנתא בתקופה לחוצה
איך לעמוד בתשלומי המשכנתא בתקופות לוחצות
לא תמיד תזמון רכישת הדירה יגיע ברגע הנכון. לא ניתן לדעת מתי ההזדמנות לרכוש את הבית תדפוק על דלתנו. אמנם, בתזמון הרכישה לא תמיד ניתן לשלוט, אבל בהתאמת המשכנתא לצרכים ולמצב הכלכלי שלנו - כן אפשר.
המאמר עוסק בגישות לתכנון המשכנתא במקרה של קושי קצר וזמני לעמוד בתשלומי המשכנתא בתחילתה.
סיבות לקושי בתשלומי משכנתא
- רכישת דירה בבנייה בזמן שצריך לשלם גם שכירות וגם משכנתא
- הכנסה נמוכה עקב הכשרה מקצועית או לימודים אקדמיים
- התחייבויות והלוואות נוספות מהותיות
- ירידה צפויה בהכנסה לאחר כניסה לדירה (לידה, הורות, עבודה בעלת כושר השתכרות נמוך)
סיכום השיטות
| השיטה להעברת כספי המשכנתא | מה בפועל קורה | יתרונות | חסרונות |
|---|---|---|---|
| להעביר כל הכסף כעת | נעביר את כל הכסף, ונתחיל לשלם מיד את מלוא המשכנתא | נחסוך את מדד תשומות הבנייה, נקבע את הריביות הקיימות כעת, ונסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר | אנחנו משלמים את מלוא המשכנתא ישר על ההתחלה. האם אנחנו מסוגלים לשלם אותו כעת? |
| להעביר כל הכסף כעת ולקחת גרייס על חלק מההלוואות | נעביר את כל הכסף למוכר, ונתחיל לשלם מיד את מלוא המשכנתא בהחזרים חודשיים מופחתים (רק את הריבית) | נחסוך מדד תשומות הבנייה, נקבע את הריביות, ונסיים את תשלומי המשכנתא מוקדם יותר. התשלום החודשי נמוך יותר | על ההלואוות בתמהיל המשכנתא שבתקופת הגרייס - נשלם מדי חודש רק את הריבית מבלי להקטין את הקרן. לאחר שתקופת הגרייס תסתיים, ההחזר החודשי שלנו יגדל. |
| לקחת את המשכנתא בחלקים | נעביר את הכסף במועדים שונים למוכר. ההחזר החודשי הוא נמוך - לפי החלק היחסי של המשכנתא שהועברה ביחס למשכנתא הכוללת. | התשלום החודשי גדל בהדרגה (לפי קצב העברת הכספים למוכר) | לא נחסוך את מדד תשומות הבניה, לא נקבע את הריביות, נסיים את המשכנתא מאוחר יותר |
| לשלם את הכסף בחלקים ולקחת גרייס | נעביר את הכסף במועדים שונים למוכר ובהלוואת גרייס, ההחזר החודשי גדל לאט מאוד | התשלום החודשי הנמוך ביותר. | לא נחסוך את מדד תשומות הבניה, לא נקבע את הריביות, נסיים את המשכנתא מאוחר יותר, על ההלואוות שבתקופת הגיירס - נשלם ריבית מבלי להקטין את הקרן |
השוואת אסטרטגיות תשלום שונות - לפי פרמטרים שונים
סולם 1-5: ציון גבוה יותר = עדיף יותר
המפתח להבנת דרך הפעולה המתאימה עוברת בחישוב תזרים המזומנים הנוכחי ובשיערוך תזרים המזומנים העתידי. באופן דומה לעסק, לא ניתן לקבל החלטה נכונה על התחייבות מהותית מבלי לשלוט לחלוטין בתזרים המזומנים של המשפחה שלנו.
על מנת לפשט הדברים ולתת להם נופך יותר פרקטי - נעזר בדוגמה מרכזית. בדוגמה זו אנחנו נתייחס למשפחה הרוכשת את דירתה הראשונה ולה הנתונים הבאים:
- דרישות הון: אנו רוכשים דירה בשווי של 1.350 מש"ח, אנחנו זקוקים למשכנתא של מיליון ש"ח.
- הון נוכחי: יש לנו כרגע בחשבון העובר ושב בבנק 30 אש"ח.
- תזרים ומצב נוכחי: כיום, אנו חוסכים 4,000 ש"ח מדי חודש. כלומר ההפרש בין סך ההכנסות לסך ההוצאות הוא 4,000 שקל בחודש. זהו תזרים המזומנים של המשפחה.
- תזרים ומצב עתידי: בעוד שנתיים, כשבניית הדירה תושלם, יפסקו תשלומי השכירות על הדירה שהמשפחה גרה בה כרגע, ויתפנו 4,000 שקלים. מנגד, אנו מתכננים להגדיל את המשפחה, וצפי שהוצאות בגין גידול ילדים יגדלו ב-2,500 שקלים מדי חודש. כלומר, התזרים העתידי שלנו יגדל ב-1,500 שקלים.
השלכות על בחירת ההחזר החודשי
בהתבסס על הדוגמה לעיל, נראה איך בחירת ההחזר החודשי תשפיע על התזרים המשפחתי:
- קביעת החזרי המשכנתא ברמה של 4,000 שקלים תאפס את כושר החיסכון החודשי של המשפחה ותביא לאיזון תזרימי (תשומת לבכם! אנחנו צריכים להתחשב גם בעלות החודשית של ביטוח חיים).
- אם נבחר החזר חודשי הגבוה מ-4,000 שקלים, אנו ננגוס בהון הקיים - שעומד על 30 אש"ח. המשפחה בגרעון תזרימי, אבל המשכנתא שלה תהיה קצרה וזולה יותר.
- אם החזרי המשכנתא יהיו נמוכים מ-4,000 שקלים, המשפחה תמשיך לחסוך סכום קטן מדי חודש. המשפחה בעודף תזרימי, אבל המשכנתא שלה תהיה ארוכה יותר ויקרה יותר.
בהינתן הדוגמה הנוכחית - איך נתאים את לוחות התשלומים למצבנו?
אם אפשר - להעביר את כל הכסף
ראשית, נתחיל בתרחיש הקל והפשוט ביותר. זהו תרחיש שבו נעביר כל כספי המשכנתא למוכר. כדאי לשקול גישה זו במצבים הבאים:
- אם אנחנו בהחזר חודשי המאפשר לנו בעודף תזרימי.בדוגמה המרכזית לעיל, כל החזר חודשי הנמוך מ-4,000 שקלים.
- נוכל לבחור בהחזר גבוה המכניס אותנו לגרעון תזרימי זמני, ובכוונתנו לממן את הגרעון באמצעות החיסכון הצבור שלנו ומבלי להיכנס ליתרה שלילית.בדוגמה המרכזית לעיל, זה יהיה למשל החזר של 5,500 שקלים בחודש. החזר כזה ייצור גרעון חודשי של 1,500 שקלים. מכיוון שיש למשפחה בעובר ושב 30 אש"ח, היא תוכל לעמוד במצב זה במשך עשרים חודשים - לפני שתיכנס ליתרה שלילית בחשבון העובר ושב שלה.
- חיסכון מדד תשומות הבנייה: אם מחיר הדירה שלנו צמוד למדד תשומות הבנייה, נוכל לצמצם את עליות המחיר הנובעות כתוצאה מגידול במדד. כאשר מדד תשומות הבנייה, המתעדכן כל חודש, גדל - כך גם גדל סך החוב שלכם למוכר. אם לדוגמה, יתרת החוב למוכר עומדת על מיליון ש"ח, והמדד עלה ב-0.5%, אז החוב גדל ב-5,000 שקלים ויעמוד על 1,005,000 ש"ח.
הערה: ביוני 2022 חוקק חוק המגביל את החשיפה למדד תשומות הבנייה. רק 40% ממחיר הדירה צמוד למדד המחירים לצרכן. - קיבוע ריביות המשכנתא: אם אנחנו בתקופה, שהריביות בה נמוכות במיוחד - אזי, העברת מלוא הכסף כעת, תאפשר לנו לנעול את הריביות הנמוכות הללו. אם נבחר להעביר את הכסף רק בעוד שנה - ניהיה תלויים ברמת הריביות שתהיה אז.שימו לב
טענה זו אינה תמיד נכונה. יש לבדוק בכל פעם מחדש את ריביות המשכנתא העדכניות ואת כדאיות קיבוע הריביות לעומת המתנה.
- היתרון הכי חשוב לדעתינו: נתחיל לשלם את המשכנתא מוקדם, ולכן נסיים אותה מוקדם. אם למשל אתם בגיל שלושים, ולקחתם משכנתא ל-30 שנה, היא תסתיים בגיל 60. לעומת זאת, דחייה של לקיחתה בשנתיים, תדחה את הסיום לגיל 62. לכאורה אין הבדל, שנתיים פה או שנתיים שם. בפועל, כעת יש לנו ודאות לגבי מצב הבריאות שלנו, היכולת שלנו לעבוד וכו'. בגיל 62 - אין לנו ודאות שניהיה בקו הבריאות, עם עבודה ואילו התחייבויות יהיו לנו. אם יבואו זעזועים בהמשך - כדאי שנפגוש אותם ללא משכנתא.
- בחירת ההחזר החודשי רק לפי התזרים הנוכחי עלולה להוביל להחזר נמוך מדי ולמשכנתא יקרה וארוכה מהנדרש.אם נבחן את התזרים העתידי בדוגמה המרכזית, נראה שהוא צפוי לגדול ב-1,500 שקל. לכן, קביעת החזר חודשי גבוה יותר למשכנתא, המתבסס על הגידול הצפוי בתזרים, יאפשר לנו לקצר אותה בשנים ולהוזיל את עלותה.
- אם אנחנו צופים שתהיה ירידת ריביות, אז נטילת המשכנתא כעת תוביל לקיבוע ריביות גבוהות.
אם התזרים לא מאפשר - האפשרויות להתמודד עם המשכנתא
מה אפשרויות המימון שלנו אם אין ביכולתנו לעמוד כעת בהחזרי משכנתא, מבלי להיכנס לגרעון תזרימי? ובכן יש שלוש דרכים עיקריות כיצד נוכל להתמודד עם האתגר הזה.
אפשרות ראשונה: להעביר את כל הכסף למוכר - ולקחת את כל המשכנתא/ חלק ממנה עם גרייס
ניתן להעביר את כלל כספי המשכנתא למוכר. ובזכות שילוב הלוואות עם גרייס בתמהיל, נתחיל לשלם החזר חודשי נמוך בהתחלה, ובתום תקופת הגרייס (שנתכנן אותה כך שתסתיים בתום התקופה הכלכלית המאתגרת), יעלה ההחזר באופן אוטומטי, להחזר חודשי וגבוה יותר, המותאם לצרכינו.
גובה ההחזר במהלך תקופת הגרייס נתון לבחירתנו ושיקולנו. אנחנו נקבע אילו הלוואות בתמהיל יהיו עם גרייס ואילו לא.
- על ידי העברת מלוא התשלומים אל הקבלן, הצלחנו לחסוך את הגידול ביתרת החוב כתוצאה מהצמדתו למדד תשומות הבנייה (במידה ומחיר הדירה, בחוזה הרכישה, אכן צמוד למדד תשומות הבניה)
- העברנו את הכסף כעת, קיבענו את הריביות שהוצעו לנו.
- ניתן לבחור החזר חודשי גבוה יותר: אמנם כזה שלא נוכל לעמוד בו כעת, אבל בעתיד כן. החזר כזה יאפשר לכם לקצר ולהוזיל את המשכנתא.
בתקופת הגרייס, ההלוואות שבחרנו שיהיו עם גרייס - הן הלוואות שהקרן בהן לא יורדת. זאת אומרת שנשלם את הריבית עליהן מדי חודש, והחוב לבנק נותר ללא שינוי. זה מתסכל.
מכיוון שהלוואות גרייס הן הלוואות יקרות, עלינו לשאוף להשתמש בהן במשורה בלבד. אנחנו רוצים למצוא את סכום הכספים המינמלי [המוקצה למסלול גרייס] שמאפשר לנו לשלם במהלך תקופת הגרייס את ההחזר החודשי שנוח לנו, ולאחר תקופה זו לשלם את המשכנתא במלואה בהחזר חודשי שנוכל לעמוד בו.
המחשבון הבא מאפשר לכם לתכנן (באופן אופטימלי) את חלוקת הכספים בין הלוואות גרייס להלוואות רגילות.
איך להשתמש במחשבון
- הזינו את פרטי המשכנתא - סכום המשכנתא, הריבית השנתית, ומשך תקופת הגרייס הרצויה.
- קבעו את התשלום בתקופת הגרייס- כמה תרצו לשלם בחודש בתקופה הראשונה?ככל שהסכום נמוך יותר, כך יותר כסף יוקצה להלוואות עם גרייס.
- קבעו את התשלום לאחר תקופת הגרייס- כמה תרצו לשלם לאחר שתקופת הגרייס מסתיימת?ככל שהסכום גבוה יותר, כך תקופת ההלוואה תהיה קצרה יותר.
- קבלו את התוצאה- המחשבון יציג את החלוקה המדויקת: כמה להקצות להלוואות עם גרייס, כמה להלוואות רגילות, ומה יהיה משך ההלוואה הכולל.
מחשבון חלוקת כספים - בין הלוואות עם גרייס להלוואות ללא גרייס
אפשרות שניה: תשלום למוכר בפעימות - כמה נעביר ומאילו מסלולים?
אם המצב שלנו יותר מאתגר, ואפילו גרייס על כלל חלקי התמהיל מקשה עלינו תזרימית, אפשר לשלם למוכר בפעימות. כמובן שהפתרון הזה אפשרי רק עם חוזה הרכישה מול המוכר מאפשר זאת.
כיצד זה בפועל עובד? נניח שלוח התשלומים למוכר מחייב אותנו להעביר 25% מיתרת החוב כל שלושה חודשים. קיימת לנו החירות לבחור, בכל פעימה, מאילו הלוואות נעביר את הכסף למוכר. האילוצים שבהם צריך לעמוד הם אילוצי בנק ישראל - בעיקר האילוצים על מגבלות ההלוואה בריבית משתנה.
אין צורך לבחור או להתאים את מספר המסלולים בתמהיל המשכנתא בהתאם ללוח התשלומים.
אסטרטגיה ראשונה להעברת כספי המשכנתא בפעימות - למזער את ההחזר החודשי
נרצה להקל על עצמנו תזרימית ככל הניתן. זה כל מה שעומד לנגד עינינו כדי לצלוח התקופה הקרובה. זה אומר, להעביר יותר כסף עם החזר חודשי נמוך. אפשר לעשות זאת על ידי העברה של סכומי כסף מההלוואות הארוכות ביותר בתמהיל. אלו ההלוואות שההחזר עליהן בדרך כלל הוא הנמוך ביותר. תשומת לב שצריך בכל רגע לעמוד בדרישות של בנק ישראל, כלומר שלפחות 33% מהסכום הנמשך הוא במסלול של הלוואות עם ריבית קבועה.
אסטרטגיה שניה להעברת כספי המשכנתא - לקבע את הריביות
נניח שאנחנו בתקופה בה הריביות בשפל, ואין לנו ספק שהמצב לא יישאר כך. לפיכך, אנו נרצה לקבע ולשמר את הריביות שקיבלנו. חשוב לדעת! כספים שלא עברו למוכר - הם כספים שלא קיבענו עליהם את הריביות.
את הריבית הצמודה לפריים, לא ניתן לקבע ולכן נרצה להעביר אותה אחרונה. את הריביות הקבועות והמשתנות ניתן לקבע ולכן נרצה להעבירן ראשונות.
אפשרות שלישית: תשלום למוכר בפעימות עם גרייס
האפשרות הזו היא שילוב של שתי האפשרויות הקודמות. גם נעביר את הכסף בפעימות וגם ניקח את הפעימות הללו עם גרייס. זוהי האפשרות האחרונה למי שנמצא במצב חרום וחייב להוריד את ההחזר החודשי למינימום האפשרי. גם כאן, אפשר לבצע תכנון מאילו מסלולים למשוך את הכסף.
מומלץ לקחת בחשבון, מכיוון שנמשוך את הכסף במנות, אפשר למצוא את עצמנו בעוד שנתיים עם משכנתא שיש בה ריביות שונות לחלוטין מהריביות שסגרנו עליהן עם הבנק.
סיכום
התאמת ההחזרים החודשיים לצרכי התא הכלכלי, היא אחד השלבים המהותיים והראשונים בתהליך תכנון המשכנתא. היא אמנם מחייבת הכנה מקיפה: לחשב את התזרים הנוכחי, ולשערך מה יהיו השינויים הצפויים בהוצאות וההכנסות של התא הכלכלי. אבל אתם תראו שכר בעמלכם: בחירת התוכנית המימונית הנכונה לכם.
בהצלחה!