אל תקחו הלוואה זולה וקצרה
המאמר הזה עוסק בחסרונות של שילוב הלוואות לתקופות קצרות בתוכנית המימון שלנו. אנו נראה למה מפתה לקחת אותם, אבל איך הם בעצם הורסים את איכות התמהיל וגורמים למשכנתא להיות בפועל יקרה יותר.
ישנם מאפיינים דומים מאוד בין קניית משכנתא לקניית בננות בשוק. בשני המצבים, המוכר ממש רוצה שנקנה את הסחורה שלו בשוק, וינסו לפתות אותנו בהנחה מפתה, אולי אפילו ייתנו לנו לטעום משהו, כדי שנסכים לרכוש. כאן, הבנק ישתמש בכלים מורכבים הרבה יותר. הוא ייפתה אתכם לחתום בעזרת הלוואת הצטרפות בריבית אפסית או הטבה כספית אחרת. הנה מקצת מהדוגמאות הקיימות להטבות הללו, נכון לכתיבת שורות אלו:
- חלק מהבנקים נוהגים לגייס לקוחות חדשים שיעבירו את פעילות העובר ושב שלהם בעזרת הלוואת הצטרפות. זו הלוואה בריבית פריים מינוס (נע בין פריים +0% לפריים מינוס 1%, תלוי בתקופה שבה אנו נמצאים) בסכומים הנעים בין 50-75 אש"ח לתקופה הנעה בין שתיים עשר ל חמש עשרה שנים.
- יש בנקים שנוהגים לתת מענק של אלפי שקלים בודדים בעת חתימת משכנתא.
הנושאים שנתאר במאמר הזה אינם מוגבלים רק להלוואות הצטרפות מהבנקים, אלא גם למקרים הבאים:
- הפחתת המשכנתא על ידי שילוב קרן השתלמות בתוכנית המימון.
- הלוואה מהעבודה או דרך מועדון עובדים, לתקופה קצרה ובריבית אטרקטיבית
- ההורים הציעו את עזרתם. ההצעה היא שנקח משכנתא קטנה יותר, והם ייתנו לנו הלוואה ללא ריבית והצמדה לתקופה קצרה.
שילוב של ההלוואות המתוארות לעיל בתמהיל עלול לגרום, לפגיעה קשה במשכנתא שלכם, שתעלה יותר מאשר תוזיל.
אבל יש בעיה רגולטורית, אולי אף גדולה יותר, בשילוב של הלוואה כזו בתמהיל : אם ההלוואה הזו היא מחוץ למשכנתא - לא תוכלו למחזר אותה. כלומר במקרה של מחזור משכנתא, לא תוכלו לקבל כסף (מהבנק הממחזר) עבור ההלוואה הזו ואתם תהיו כבולים אל הבנק שנתן לכם את ההלוואה הזו, עד שתסלקו אותה
מה המלכודת הפסיכולוגית שאנחנו נופלים כשלוקחים הלוואה זולה וקצרה?
" הצלחנו לשלב הלוואה בריבית נמוכה מאוד בתמהיל? זה בוודאי הופך את התמהיל שלנו להכי זול שאפשר".
נכון שמתחשק לכם לרוץ ולחתום? אנחנו לא מכירים שום מקום שנותן הלוואה בריבית אפס. הבעיה עם כל ההלוואות בתמהיל המשכנתא, שמספר אחד בודד, כמו הריבית, אינו מספיק כדי לתאר את המורכבות והסיכון שלהן.
נבין בעזרת דוגמה, למה דווקא ההלוואה הזו מחרבת את התמהיל שלנו. נניח שנצטרך ללוות מיליון שקל. לשם הפשטות, נבחר במסלול שרירותי: שליש במסלול קבועה לא צמודה ושני שליש במסלול פריים. אנחנו נוכל לשלם רק 6000 שקלים בחודש.
נניח שאנחנו בהתלבטות בין זוג תמהילים אפשריים. אחד הכולל הטבת הצטרפות ושני שאינו כולל את ההטבה הזו. נבחן אותם. שימו לב, אלו אינם תמהילים מומלצים!.
הצעה משכנתא ראשונה - ללא הטבת/הלוואת הצטרפות:
| מסלול | ריבית | משך | סכום ההלוואה | החזר חודשי | סך תשלומי ריבית |
|---|---|---|---|---|---|
| פריים | 5% | 30 שנים | ₪ 666,000 | ₪ 3,575.23 | ₪ 621,083.52 |
| קבועה לא צמודה | 4.4% | 16 שנים | ₪ 334,000 | ₪ 2,426.24 | ₪ 131,837.37 |
| סה"כ | — | ₪ 1,000,000 | ₪ 6,001.47 | ₪ 752,920.89 | |
בחישוב העלויות השתמשנו בפונקצית האקסל CUMIPMT.
השימוש בפונקציה CUMIPMT נעשה כאן למטרות המחשה בלבד ובאופן כללי אינו מומלץ כי הוא אינו מביא לידי ביטוי שינויים חיצוניים בהלוואות, כמו עלייה בריבית בנק ישראל, אינפלציה וכו'. אל תשתמשו בפונקציה הזו כדי לתכנן את המשכנתא שלכם!
הצעה שניה - בשילוב עם הטבת הצטרפות:
| מסלול | ריבית | משך | סכום ההלוואה | החזר חודשי | סך תשלומי ריבית |
|---|---|---|---|---|---|
| פריים | 5% | 30 שנים | ₪ 566,000 | ₪ 3,038.41 | ₪ 527,827.74 |
| קבועה לא צמודה | 4.6% | 23 שנים ו-3 חודשים | ₪ 334,000 | ₪ 1,951.38 | ₪ 210,434.47 |
| פריים - מבצע | 4% | 10 שנים | ₪ 100,000 | ₪ 1,012.45 | ₪ 21,494.17 |
| סה"כ | — | ₪ 1,000,000 | ₪ 6,002.24 | ₪ 759,756.37 | |
גם כאן, סך ההחזר החודשי עומד על 6000 שקלים מדי חודש.
מה השתנה פה?
ראשית, נאלצנו להאריך את ההלוואה הקבועה לא צמודה. אחרת, היינו בחריגה מההחזר החודשי שרצינו, שהוא 6000 ש"ח בחודש. נדגיש שכל הארכה בשנים של הלוואה קבועה גורמת לייקור ריביות. בדרך כלל בשיעור של 0.05-0.08% לשנה. הסיבה שהארכנו דווקא את הקבועה, כי את הפריים לא ניתן להאריך יותר, המשך שלו הוא כבר המקסימלי שבנק ישראל מאפשר - שלושים שנים.
נבקש את תשומת לבכם לבחון את התוצאה - התמהיל עם הלוואת הצטרפות יקר יותר ב 7000, מהתמהיל ללא הלוואת ההצטרפות.
למה הלוואות ההצטרפות הזו היא לא באמת הטבה?
למה זה קורה? איך יצא שדווקא עם ההטבה, המשכנתא הזו יקרה יותר? ניתנת לנו הנחה ובסוף אנו נשלם יותר?
במשכנתא, בכל עת שאנחנו נאריך את שנות ההלוואה, אנחנו נייקר אותה. כדי לקחת את הטבת ההצטרפות, נאלצנו להוריד 474 שקלים מההחזר שהקצנו להלוואת הקל"צ. ובגלל שההחזר החודשי שם נמוך יותר, היינו חייבים להאריך את משך השנים של ההלוואה הזו. הפעולה הזו הפכה את ההלוואה הקבועה ליקרה יותר.
מה גורם לנו לחשוב שתמהיל עם הלוואת הצטרפות הוא בפועל טוב יותר?
אנחנו חושבים שהלוואת אטרקטיבית מתרגמת לתמהיל אטקטיבי בגלל הטיית המסגור. הטיית המסגור מהווה חלק מרכזי בתאורית הערך, שפיתחו עמוס טברסקי ז"ל ודניאל כהנמן, ואשר בגינה זכה כהנמן בפרס נובל לכלכלה.
הטיית ה"מסגור" גורמת לנו להתעלם מהתמונה המלאה, ולהתמקד רק במשהו צר ממנה. זה קורה כי מישהו דאג "למסגר" את המידע בצורה מסוימת. במילים פשוטות, אנחנו נושפע מהאופן שבו הדברים מוצגים לנו.
הקשר למשכנתא שלנו - וותרו על הלוואת הצטרפות
במקרה הנדון, הטיית המסגור עלולה לגרום לנו לתת משקל כבד להחלטה שלנו על בסיס פרמטר שולי - באיזה תמהיל משכנתא יש הטבה ובאיזה תמהיל אין.
זה קורה לנו כי אנו נוטים לחשוב שתמהיל עם הנחה כל כך גדולה הוא בהכרח זול ונכון יותר. כי הרי לא יכול להיות שההנחה שנקבל היא בעצם יקרה נכון?
באותו האופן, הבנקים מעניקים מענק חתימה על המשכנתא. ההטבות הללו מהונדסות כדי לגרום לנו לנגוס בפיתיון ולחתום על משכנתא שהיא לא נכונה עבורנו.
מה אפשר לעשות?
לייעץ לכם להיות מודע ולהתעלם מהטיית המסגור זו אמירה לא כל כך פרקטית. עם זאת, אנו כן משתדלים לעזור לכם לראות את התמונה המלאה.
אל תחתמו על שום הצעה לפני שנעזרתם במחשבון מקצועי שיאפשר לכם להשוות עלויות אמיתיות של ההצעות השונות.
הלוואה זולה (הלוואה מקרן השתלמות, הלוואת הצטרפות מהבנק, הלווה מהמשפחה) היא כדאית רק אם היא בין ההלוואות הארוכות בתמהיל
בהצלחה