סיפור המסגרת
בריג'יט ברדו רכשה דירה יוקרתית בתל אביב. היא פנתה אלינו על מנת שנלווה אותה ונבנה עבורה תמהיל משכנתא שיאפשר לה לשמור על אורח חייה. התהליך התנהל על מי מנוחות - בנינו תמהיל, ניהלנו משא ומתן עיקש עם הבנקים עד שהגענו להסכמה עם בנק יחיד על הצעה שהלמה את צרכיה. במקביל למשא ומתן עם הבנקים, בריג'יט התקדמה במשא ומתן מול המוכר.
ביום שבת בצהריים, יום אחד לפני חתימה על חוזה הרכישה, בריג'יט כתבה לנו שיש בעיות ואנחנו חייבים לדבר. בריג'יט סיפרה לנו שגילתה שיש בדירה חריגות בנייה משמעותיות שנוצרו לאחרונה, במהלך שיפוץ שערכו המוכרים.
בתהליך לקיחת המשכנתא, כחלק משלב הבטחונות, שמאי מעריך את מצב הנכס מבחינה תכנונית ומשפטית. אם השמאי רואה שיש חריגות בנייה ו/או פלישה לשטחים ציבוריים הוא מחשב את עלות השבת הנכס למצבו התקין. את העלות הזו הוא מוריד מהשווי שהוא מעריך את הנכס.
היכן עלולה להיווצר בעיה?
דוח חודשי על הלוואות לדיור - הוראה מספר 876, סעיף 14
מעבר לכך, מניסיוננו, כל הפחתה של 20% במחיר הרכישה תתקבל בהבנה, אבל הפחתה גדולה מכך עלולה להתקל בבעיות מהותיות במחלקה המשפטית של הבנק.
שאלנו את ברג'יט האם ביצעה שמאות מוקדמת, ונענתי בשלילה. לא יכולנו להזיז את תאריך החתימה כדי לבצע שמאות מוקדמת. ביקשנו להכניס לחוזה סעיף של תנאי מתלה.
אם התנאי מתקיים - החוזה נכנס לתוקף
אם מתברר שהתנאי לא יכול להתקיים - החוזה בטל.
במקרה הנדון ביקשנו שחוזה הרכישה יבוטל אם בריג'יט לא תוכל לקבל משכנתא כי הבנק לא ייאשר את הנכס מבחינה תכנונית.
מה הטעות:
עורכי הדין של בריג'יט היו צריכים להתעקש על הגנות מספקות עבור בריג'יט. שמאות מוקדמת היא יקרה ולא תמיד נחוצה, אבל במקרים כמו אלו - היא נדרשת.
הגנה נוספת שלא הייתה - הגנת התנאי המתלה. אם אף בנק לא היה מסכים להעניק לבריג'יט משכנתה (סיכוי נמוך אך אפשרי) - היא הייתה נכנסת להפרה כספית מול המוכר - שזו סיטואציה עם משמעויות כלכליות כבדות.
מסקנות:
אם אתם רוכשים נכס שיש סימני שאלה לגבי מצבו המשפטי - אל תוותרו על שמאות מוקדמת. דברו עם עורך הדין שלכם ואל תהססו להכניס לחוזה תנאי מתלה לחוזה הרכישה על מנת להבטיח את המצב שלכם.
בהצלחה!
*אין לראות בכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.