עקרונות לבניית תמהיל יציב ובטוח

לקוחות רבים שמגדירים עצמם כשונאי סיכון פונים לאותו פתרון: הגדלת הנתח בתמהיל המוקצה להלוואה קבועה לא צמודה (קל"צ). ההיגיון מובן. להלוואת קל"צ יתרונות ברורים: אין תנודתיות, אין השפעה משינויים במצב המאקרו-כלכלי בישראל, וההחזר החודשי ידוע מראש לכל אורך הדרך. זו אכן ההלוואה היציבה ביותר שקיימת.

אבל ליציבות הזו יש מחיר. מכיוון שהבנק נושא בכל הסיכון בעצמו - סיכון האינפלציה, סיכון הריבית - הוא דורש פרמיה על כך. לכן הלוואת קל"צ היא גם ההלוואה היקרה ביותר בתמהיל.

המלכודת: בניית משכנתא תחת אילוצים

כאן נכנסת המלכודת. משכנתא תמיד נבנית תחת אילוצים - יש סכום מסוים ללוות ויש החזר חודשי מקסימלי שניתן לעמוד בו. המשמעות: אם מגדילים את הקצאת הכספים להלוואה אחת, גורעים בהכרח מהלוואות אחרות.

הטיית המסגור: להסתכל על העץ ולפספס את היער

מה שמתרחש כאן הוא דוגמה קלאסית להטיית מסגור (Framing Bias). אנחנו ננעלים על שאלה צרה - "כמה אחוז קל"צ יש לי בתמהיל?" - כאילו זה המדד היחיד ליציבות. במקביל, מתעלמים מההשפעות על שאר התמהיל.

שלושה עקרונות לבניית תמהיל יציב באמת

עיקרון ראשון: לטפל בהלוואות הבעייתיות, לא בהלוואות הטובות

האינסטינקט הרווח הוא לקצר את משך השנים של הלוואת הקל"צ - "ככה נסיים אותה מהר יותר". אבל זו בדיוק הגישה ההפוכה. הלוואת קל"צ היא כבר הלוואה יציבה; קיצור שלה לא מוסיף הרבה ליציבות התמהיל.

במקום זאת, יש להתמקד בהלוואות התנודתיות - המשתנות והצמודות. קיצור משך השנים שלהן מקטין משמעותית את החשיפה לשינויים עתידיים בריבית ובמדד. כתוצאה מכן, הן פחות תנודתיות.

עיקרון שני: פחות הלוואות בעייתיות עדיף על יותר קל"צ

במקום להקצות חלק ארי מהתמהיל לקל"צ, שווה לשקול גישה אחרת: להקטין את חלק הקל"צ, להאריך אותו בשנים, ולהשתמש בהחזר החודשי שהתפנה כדי לעבור להלוואות יציבות יותר בשאר התמהיל.

המשמעות בפועל: פחות הלוואות משתנות צמודות, פחות פריים, ויותר הלוואות משתנות לא צמודות לתקופות ארוכות יותר. התוצאה היא תמהיל מאוזן יותר, עם פחות "פצצות מתקתקות".

עיקרון שלישי: להימנע מהלוואות שעלולות "להתפוצץ"

תמהיל יציב נבנה גם מהימנעות ממבנים מסוכנים:

דוגמה מעשית: כשהתמהיל "הבטוח" דווקא מסוכן יותר

להמחשת העקרונות, נבחן שני תמהילים למשכנתא של 1.75 מיליון ש"ח עם אותו החזר חודשי בדיוק.

הלקוח, שרצה תמהיל יציב, הקצה 40% מהמשכנתא לקל"צ. על הנייר זה נראה סולידי. אבל מה קרה בפועל? כדי לעמוד באילוץ ההחזר החודשי, הוא נאלץ להקצות 27% להלוואה משתנה צמודה ל-25 שנים - אחת ההלוואות המסוכנות ביותר שקיימות.

באותו החזר חודשי בדיוק, המערכת בנתה תמהיל שונה לחלוטין:

• ההצמדה למדד ירדה מ-27% ל-17% בלבד
• כמות הכסף בהלוואות משתנות צמודות (המסוכנות ביותר) ירדה ל-0%
• והתמהיל היה גם זול יותר לאורך חיי המשכנתא

סיכום

תמהיל משכנתא יציב אינו נמדד באחוז הקל"צ שבו. הוא נמדד בחשיפה הכוללת לתנודתיות - באורך ההלוואות המסוכנות, בהיקף הצמדה למדד, ובמבנה שאינו מכיל הפתעות עתידיות. לפעמים, דווקא תמהיל עם פחות קל"צ יהיה התמהיל הבטוח יותר - אם הוא בנוי נכון.

בהצלחה!