תמהיל לא מאוזן - סיכונים לא מאוזנים

למה לא כדאי שנקצר את משך השנים של הקבועות בתמהיל

תמהיל לא מאוזן הוא תמהיל משכנתא הנפוץ מאוד אצל אנשי המקצוע ונוטלי המשכנתאות. זהו תמהיל ברירת המחדל של הבנקאים שאף זוכה לפופולריות בקרב חלק מיועצי המשכנתאות וגם אצל חלק מחובבי תכנון המשכנתא בפורומים השונים.

למה תמהיל כזה קיים ונפוץ? אפשר לחלק את ההלוואות שהבנקים מציעים בצורה גסה לשני סוגים:

הביטו בדוגמה לתמהיל כזה מטעם בנק הפועלים. הפריים והמשתנות נמתחו ל-30 שנה, ומשך השנים בהלוואה הקבועה ירד למינימום האפשרי (בהתאם להחזר החודשי).

הקסם בתמהיל זה ברור. נצליח באותו החזר לקבל ריביות נמוכות יותר. בנוסף, ההלוואה הקצרה מציבה "אבן דרך" פסיכולוגית בטווח הזמן הקרוב - אנחנו נחוש שעברנו כברת דרך בהחזר המשכנתא כאשר הלוואה זו תסתיים. ולסיום, אנו משוכנעים שכאשר ההלוואה הקצרה תסתיים, אנו נגדיל בחזרה את ההחזר בהלוואות הארוכות יותר ונקצר אותן.

חשוב לנו להציג גם את החסרונות של התמהיל הזה. אנחנו נראה למה זה תמהיל יקר ומסוכן ואנו צריכים לחשוב פעמיים לפני שנבחר אותו. זה לא אומר שהתמהיל הזה אף פעם אינו מתאים. אם המשכנתה שלכם היא לתקופה קצרה, שלאחריה היא תמוחזר בוודאות, ובנוסף ההערכה שלכם שבתקופה זו סביבת האינפלציה, הפריים ואגרות החוב של ממשלת ישראל תישאר ברמתן הנמוכה הנוכחית - זה יכול תמהיל נכון עבורכם.

סקירת החסרונות של תמהיל לא מאוזן

סיבה ראשונה: פרקטית, משך השנים כן משפיע על הריבית

בפועל, ההלוואות כן עלולות להיות מושפעות ממשך השנים. כלומר, הבנקים עלולים לייקר את הריבית בהלוואות כאשר נאריך את משך השנים שלהן. למה? הסיבה לכך היא ניהול סיכונים של הבנקים.

בראי הבנקים, ובמידה מסוימת של צדק, הלוואה ארוכה יותר היא מסוכנת יותר ולכן צריכה לקבל "פרמיה" או "פיצוי" גדול יותר. כך למשל, אחד הבנקים מייקר את המרווח הבנקאי של כל התמהיל, כאשר הלוואת הפריים ארוכה מ-20 שנה. בבנקים אחרים, יש טווח ריביות מינימום לריבית פריים עבור משך שנים אחד וטווח ריביות מינימום למשך שנים אחר - ארוך יותר.

ניתן להסיק זאת מהתנאים שמקבלים עובדי בנק בבואם לקחת משכנתא או לקוחות המשתתפים בפרוייקטים גדולים (בדרך כלל של "חבר") שבהם הקבוצה מנהלת עבורם משא ומתן לתנאי מימון אחידים. בבואם לקבל משכנתא, הם מקבלים מהבנק שלהם מסמך המתאר את הריביות הצפויות להתקבל כפונקציה של המסלול.

סיבה שנייה: קושי רגולטורי - אי אפשר להגדיל החזר בקלות

אלו המצדדים בתמהיל לא מאוזן טוענים שבתום ההלוואה הקצרה, הם ינצלו את ההחזר החודשי שנותר להם כדי לבצע פרעונות של ההלוואות המשתנות בתמהיל. לצערנו, הרגולציה לא מאפשרת זאת. סעיף 13 בפקודת הבנקאות-1941, מגדיר שסכום הפרעון המינימלי שיוחזר יהיה 10% מסכום ההלוואה המקורי, או 10% מסכום הקרן הנוכחי בצירוף ריביות והפרשי הצמדה לפי הגבוה מבין השניים!
אם תזדקקו לצבור את ההון הנדרש על פני מספר חודשים, אתם תשלמו תשלומי ריבית והצמדה מיותרים.

סיבה שלישית: רוצים להגדיל החזר בעזרת מחזור? יש לכך קשיים וחסרונות

הדרך הוודאית להגדיל את ההחזר מדי חודש היא על ידי מחזור פנימי של המשכנתא באותו בנק - כלומר שאנחנו נסכם עם הבנק שלנו על תנאים חדשים למשכנתא. במצב כזה אנו נתונים להסכמתו ולתנאיו של הבנק באותה העת ולא פחות חשוב, לתנאי הריביות שיהיו תקפים בעת המחזור, כי תנאי ההלוואה החדשה יקבעו בהתאם לריביות הללו.

במחזור, הבנק יכול להעניק אילו ריביות שירצה.על בסיס נתונים סטטיסטיים, אנחנו יכולים לספר שבמחזור פנימי (כלומר שממחזרים את המשכנתא בתוך הבנק) הריביות יותר גבוהות ממחזור חיצוני. הבנק יודע שמדובר בלקוחות שבויים - וגובה ריביות בהתאם.

סיבה רביעית: הכלכלה ההתנהגותית רומזת שבפועל לא נגדיל את ההחזר

התוכנית נראית מצוינת על הנייר: "כשההלוואה הקצרה תסתיים, פשוט נשתמש בסכום שהתפנה כדי להגדיל את ההחזר החודשי." בפועל, החיים דינמיים ולא תמיד זה קורה. כשיגיע הזמן הזה, פתאום יצוצו צרכים ורצונות חדשים - החלפת רכב, שיפוץ הבית, חופשות, עזרה לילדים ועוד.

תיארנו כבר מקודם למה זה בעייתי - כתבנו על זה במאמר שמדבר על לקחת הלוואות קצרות מהבנק

סיבה חמישית: מבחינת גידור סיכונים ככל שנאריך את ההלוואות - הן יהיו יותר מסוכנות

בתמהיל לא מאוזן, ההלוואות שנהוג להאריך הן דווקא הלוואות שמושפעות מגורמים חיצוניים. נזכיר שוב, שככל שנאריך הלוואה, כך נקטין את ההחזר החודשי שלה. מכיוון שאת הריבית של ההלוואה חובה לשלם, אז סכום הכסף שמוקצה להחזר הקרן (החוב לבנק) הולך ויורד. כלומר הלוואה ארוכה = הלוואה שבה הקרן יורדת לאט יותר.

המשמעות היא שכאשר תשתנה הריבית בהלוואה, אז חלק גדול יותר מהקרן יספוג את השינוי הזה. זאת אומרת שחלק משמעותי מההלוואה יתייקר - וכך גם תתייקר המשכנתא באופן משמעותי. תמהיל לא מאוזן שם משקל עודף על הלוואות בטוחות שלא נובע מהן סיכון, ולכן מעניק משקל חסר להלוואות לא יציבות ובכך מגדיל את הסיכון של תיק המשכנתא עוד יותר.

סיבה שישית: מבחינה מתמטית, זה תמהיל יקר יותר

יש לנו החזר חודשי מוגדר ומוגבל, שבעזרתו אנו צריכים לשרת את כלל ההלוואות שנטלנו בתמהיל. אם בחרנו להקצות חלק ניכר מההחזר החודשי כדי לקצר את משך השנים של הלוואה מסוימת, זה מגיע בהכרח על חשבון ההלוואות האחרות, שאותן נצטרך להאריך בשנים, ולייקר. כלומר, קיצור והוזלת הלוואה אחת מאריכה ומייקרת הלוואה אחרת.

אנחנו מצרפים את הגרף הראשון, גרף ההחזר החודשי להלוואה. בגרף זה יש שלושה עקומים. העקום הראשון (כתום) מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 400 אש"ח בקבועה לא צמודה כפונקציה של משך שנות ההלוואה. בדומה לכך, העקום השני (כחול) מתאר את ההחזר החודשי בנטילת 200 אש"ח במסלול פריים כפונקציה של משך שנות ההלוואה.

הקו האופקי האדום מתאר את ההחזר החודשי (4000 שקלים) שתכננו למשכנתא ואותו לא ניתן לעבור. כלומר ניתן לבנות את התמהיל במספר צורות. אפשר למשל:

• לקחת את הפריים לשלושים שנה (החזר חודשי של 1073 שקלים), ולקחת את הקל"צ לתקופה של 16 שנה (2915 ש"ח בחודש).
• דוגמה נוספת: היא שאפשר לקחת את הפריים ל-22 שנה (החזר חודשי של 1250 שקלים) ואת הקבועה הלא צמודה לקחת ל-18 שנה גם כן (החזר חודשי של 2705 שקלים).

עכשיו, נעבור לתאר את הגרף הנוסף ובו עקום העלות של המשכנתא. העקום הזה מתאר מה העלות לשקל של ההלוואה כתלות במשך השנים שלה. ניתן לראות שככל שההלוואה ארוכה יותר, כך היא יקרה יותר.

אם נאחד את המידע הזה יחדיו, אנו רוצים למצוא שתי נקודות (כל נקודה מייצגת משך שונה של ההלוואה בחודשים) על עקום העלות וההחזר, אחת לפריים, ואחת לקל"צ שעומדות באילוצי ההחזר החודשי ומביאות את העלות לשקל למינימום. בשפה הנדסית מדובר על פתרון בעיית אופטימיזציה תחת אילוצים.

מבלי להגזים עוד יותר במשוואות מתמטיות, על סמך העקומים הללו, ניתן להגיע לפתרון שממזער את העלות לשקל בצורה הבאה: אם נאריך את הקל"צ (הקצר) במשך שנים בודדות אז משתחרר סכום כסף מהותי בהחזר החודשי והשפעה נמוכה על העלות לשקל. את הכסף שהתפנה בהחזר החודשי ננצל כדי לקצר בצורה מהותית את משך השנים במסלול הפריים (כי בתקופות שנים ארוכות - קיצור של מספר שנים אינו דורש גידול מהותי בהחזר). קיצור כזה, של מספר שנים, מוריד מהותית את העלות לשקל במסלול זה והעלות לשקל, כממוצע משוקלל של כל המסלולים כפונקציה של המשקל שלהם בתמהיל - יורדת.

בהצלחה!