אל תבנו על עליית שווי עתידית של הנכס שלכם

כאשר אנחנו מבצעים מחזור משכנתא, הבקשה שלנו מהבנק שלנו, או מבנק אחר שלא לקחנו דרכו את המשכנתא, לשנות את המבנה והתנאים של המשכנתא שלנו. אנחנו יכולים לשנות את כל התמהיל מא' עד ת'. או במקרה הפשוט, לבקש לעדכן את הריביות בתמהיל בהתאם למצב הריביות בשוק. זו דרך מצוינת להוזיל את עלויות המשכנתא והיא מאפשרת לנו להתאים אותה לצרכי המשפחה המשתנים.

תזכורת על ריביות

בשלבים מוקדמים יותר, סיפרנו לכם שיש קשר בין אחוז המימון לבין גובה הריביות שיקבלו. אחוז המימון הוא כמה כסף לווינו מהבנק.

אנחנו רוצים להראות איך (לכאורה) ניתן לבנות על שיפור ריביות עתידי.

דוגמה: רכישת דירה מקבלן

נניח שרכשנו דירה במיליון שקל ונדרשנו ל-700 אלף שקלים משכנתא. אנחנו ב-70% מימון - מדרגת המימון הגבוהה ביותר. כעבור שנתיים, בגמר הבניה, שווי הדירה הוא 1.3 מיליון שקלים והחוב שלנו הוא 670 אלף שקלים. עכשיו אנחנו ב-51.5% מימון. כלומר ירדנו במדרגת המימון!

בהתאם לדוגמה זו, נוכל לגשת אל הבנקים למשכנתאות, לומר להם שיש לנו חוב של 51.5%, ושאנחנו במדרגת מימון הבינונית. ואז לקבל ריביות נמוכות בשיעור של 0.1%-0.15% מהריביות שהיו לנו לפני שנתיים - אז היינו במדרגת המימון הגבוהה ביותר.

הדבר הזה עובד בתאוריה, אבל בפרקטיקה, זה קצת פחות מדויק.

תמהיל משכנתא עם תאריך תפוגה ידוע וקרוב שונה לחלוטין מתמהיל משכנתא לשנים ארוכות. אם ידועה הכוונה למחזר את המשכנתא שלכם בטווח זמן הקרוב אז הדבר הנכון הוא לקדש את הריביות ולא את גידור הסיכונים - זה בדיוק התמהיל הסטנדרטי של הבנק. השאלה היא האם אתם מבינים את הסיכון שאתם לוקחים.

למה זו תהיה טעות לתכנן מחזור משכנתא עתידי

נתאר כעת שלוש סיבות שיסבירו לכם למה זה טעות לתכנן מחזור עתידי

סיבה ראשונה: הימור על תנאי השוק בביצוע מחזור משכנתא עתידי

כדי שהתרגיל הזה (מחזור ודאי בעתיד הקרוב מאוד) יהיה רווחי וגם כדאי, רמת הריביות בעת המחזור צריכה להיות זהה או נמוכה מרמת הריביות בעת לקיחת המשכנתא. רמת הריביות משתנה על בסיס יומ-יומי וצמודה לשינויים בשוק ההון (וליתר פירוט, בשינויים באגרות החוב של ממשלת ישראל הנסחרות בבורסה לניירות ערך) וזו הבעיה כאן. אם בעת סיום הבניה, כאשר תגיע נקודת הזמן למחזר את המשכנתא, רמת הריביות תעלה בלפחות הפער במדרגת המימון, אזי כל ההוזלה והרווח הפוטנציאלי מתאיידים. זאת מכיוון שהריביות במדרגת המימון הנמוכה יותר יהיו זהות לריביות שאתם נטלתם היום.

נסתכל על עמוד הריביות. תשומת לבכם לנתונים ההיסטוריים של עוגני אג"ח ריאליים ונומינליים לחמש שנים- כמה הם תנודתיים ותזזיתיים. יש לא מעט חודשים בהם הריבית גבוהה ב0.2% מהריבית בחודש העוקב. נזכיר שהמספרים בגרפים הללו הם הבסיס לתמחור של עלויות ההלוואות שלכם - קריאה נוספת על כך בתיאור של מרווח שוק

אם לא תוכלו למחזר, כי לא יהיה טעם לעשות זאת בהיבט תנאי השוק, אז המשמעות תיהיה הישארות עם משכנתא שלא מתאימה לכם ולצרכים שלכם.
אגב, יש לקחת בחשבון שבעת מחזור עתידי, יכול להיות שתדרשו בהוצאות נוספות (מי מבטיח שתמחזרו באותו הבנק?): שמאות נוספת, דמי פתיחת תיק, ייפוי כוח נוטריוני, עמלות פרעון מוקדם וכו'.

סיבה שניה: לבנק שלכם אסור להכיר בגידול בשווי הנכס

כן, אתם הבנתם נכון. הדירה שלכם שווה כיום מיליון שקל יותר? את הבנק שלכם, שבו נמצאת המשכנתא כרגע, זה לא בהכרח מעניין. הבנק לא אמור לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה.
נגיד שהבנק החליט בכל זאת לחשב? זה לא משנה. בנק ישראל מגדיר זאת באופן מפורש - גם אם הבנק יחליט על דעת עצמו כן לחשב מחדש את שיעור ההחזר מההכנסה, והוא ירד - אסור לו, לתת הקלות הון. שאלות ותשובות של בנק ישראל - סעיף 6.5.

אז חלקכם אומרים בוודאי עכשיו: "אין בעיה, נבצע מחזור חיצוני" - ובכן, תכף תראו שגם הדלת הזו אינה פתוחה באמת.

סיבה שלישית: הריביות במחזור חיצוני עלולות להיות גבוהות יותר

הבנקים עלולים לתת ריביות גבוהות יותר כשמדובר על מיחזור. אנחנו מציגים מסמך פנימי של בנק הפועלים טבלת ריביות כפונקציה של המטרה של ההלוואה ומאפייני הלוואה. תוכלו לראות את רמת הרווחיות שהבנקים יכולים לאשר, כפונקציה של אחוז המימון, המטרה והגורם המאשר. הביטו בשתי ההדגשות - תראו שהמרווח במחזור גבוה יותר ב0.4% מהמרווח בהלוואה רגילה:

למה הן גבוהות יותר? כי הן מבטאות את העלות התפעולת הנוספת הכרוכה במחזור. צריך לבצע סידרה נוספת של שיעבודים, לבקש מכתב כוונות מהבנק, להתמודד עם תחבולות של הבנק הממשכן להשאיר את המשכנתא אצלו (ויש כאלו לא מעט) ולכן לא תמיד יש רצון למחזר - וזה מתבטא בריביות.

מה כן לעשות

לא לבנות על מחזור משכנתא עתידי. את המשכנתא עכשיו יש לקחת כך שתתאים לצרכים העתידיים שלכם. אם עוד שנתיים תנאי המימון יאפשרו לבצע מיחזור - הרווחתם. תוכלו לבצע אז משא ומתן, למחזר ולהרוויח מעליית שווי הבית. אם תנאי המימון ישתנו לרעה - טפחו לעצמכם על השכם - הצלחתם לנעול ריביות זולות ולבנות לעצמכם משכנתא שמתאימה לצרכים שלכם שנים קדימה. יישר כוח!

בהצלחה!