שינויים בהחזר החודשי של המשכנתא

שינויים בהחזר החודשי: האם אתם מוכנים לכך?

אוקי, אז למדנו על כל ההלוואות החשובות, וכעת נעמיק את הידע ונבין את המורכבות המלאה של השילוב של כל הלוואה.

כאמור, למעט הלוואה אחת, הלוואת הקל"צ, כל שאר ההלוואות שלנו תלויות בפרמטר חיצוני. כלומר הקבועה צמודה צמודה למדד המחירים לצרכן, הריבית של הלוואה המל"צ צמודות לעוגן אג"ח לא צמודה של ממשלת ישראל לתקופות שונות ועוד. אם פיספסתם את הדקויות הללו, ניתן לקרוא על ההלוואות השונות.

הדבר החשוב ביותר בבניית תמהיל הוא לא מה יהיה התשלום בחודש הראשון אלא מה יהיו התשלומים בעתיד. כנראה תצליחו לעמוד בתשלומים בחודש הראשון של המשכנתא, אחרת הבנק לא היה מאשר אותה ולא הייתם לוקחים אותה. אבל האם תצליחו לעמוד בתשלומים אחרי עשר שנים? ועשרים שנים?

אבל למה בכלל שמשהו ישתנה? למה שהתשלום בשנה העשירית (כלומר התשלום המאה ועשרים) יהיה שונה מהתשלום בחודש הראשון? כי כפי שאמרנו מקודם, ההלוואות צמודות למשתנים כלכליים. אנחנו מתכננים כעת תמהיל שיש בו אלמנטים של אי-ודאות. ונצטרך להחליט איך להתמודד עם אי הוודאות הזו.

התעלמות משינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני המשתנות - "אבו עלי"

יש מי שמתעלמים מהאפשרות לשינויים בפרמטרים הכלכליים המשפיעים על האינפלציה. הם טוענים, במידה מוחלטת של צדק, שאין שום סיכוי לנבא מה יקרה למשתנים הללו עוד שלוש שנים אז עוד שלושים שנה? לאף אחד אין כדור בדולח, אף אחד אינו נביא ולכן הרעיון להשתמש במודלים כלכליים הוא אווילי. שינויים בהחזר החודשי? מכיוון שאף אחד לא מסוגל לנבא אותם - בואו נתעלם מהם.

לכאורה, לכזה "אבו עלי" יש תמהיל פשוט מאוד שהוא צריך לקחת: שליש פריים, שליש קבועה צמודה ושליש משתנה צמודה כל חמש שנים. זה התמהיל הכי זול, כלומר ההחזר החודשי הוא הכי נמוך ביחס לגובה המשכנתא שהוא יזדקק לה.

אבל, זה גם ההחזר הכי מסוכן, כי אם בכל זאת יהיו שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני המשתנות, ההחזר שלו הולך לטוס למעלה. צריך לקרוא לזה פשוט הימור. "אבו-עלי" מהמר על המשכנתא שלו, על הדירה שלו ועל המשפחה שלו.

הנה דוגמה אחת ברשותכם. הביטו מה קרה לאינפלציה, בעשרים שנים האחרונות. יציב וסטטי - זה לא. יתרה מזאת, לבנק ישראל יש יעדי אינפלציה שבהם הוא צריך לעמוד. הוא רוצה שהאינפלציה השנתית תנוע ברצועה בין 1% ל3% אינפלציה שנתית.

מתן משקל ייתר לסיכונים - "הפסימיסט"

הפסימיסט מאמין שדווקא במשמרת שלו יתרחשו הדברים החמורים ביותר. יש ציפייה שמיד לאחר חתימה על המשכנתא, האינפלציה תעלה ותתקבע על 5% שנתי והפריים מזנק ל17%.

הנוקט בגישה זו יחפש חשיפה מינימלית, עד לא קיימת לסיכונים. מאה אחוז קבועה לא צמודה היא לא מילה גסה עבורו. יש מוכנות לשלם את המחיר כדי לקנות ביטחון. המחשבה היא רק על המשכנתא ואיך אפשר לצמצם סיכונים.

הפחד מסיכונים במשכנתא הוא טבעי בדיוק מאותה סיבה שכהנמן מתאר ב“לחשוב מהר, לחשוב לאט”: המוח שלנו נוטה להעצים סיכויים נדירים ולתת להם משקל גבוה מדי. לכן רבים מדמיינים תרחישים קיצוניים - אינפלציה משתוללת, קריסת שוק או עלייה חדה בריבית - כאילו הם מעבר לפינה. במציאות, ההטיה הזו גורמת לנו לחפש הגנות מופרזות מפני סיכונים שמרגישים גדולים יותר ממה שהם באמת. ההבנה שהתגובה הזו טבעית אך לא תמיד מדויקת מאפשרת לנהל החלטות משכנתא ברוגע ובשיקול דעת.

לחשוב מהר, לחשוב לאט - דניאל כהנמן
פרק 30 - ארועים נדירים.

למשכנתא בטוחה יש מחיר - היא משכנתא יקרה וארוכה יותר. הבוחרים ביציבות ישלמו מאות אלפי שקלים ביתר עבור פוליסת הביטחון הזו.

החכם והמחושב

אז האמת נמצאת איפה שהוא באמצע. כדאי לא לנהוג כבנות יענה, ומצד שני, לא נתחיל לבנות מקלט אטומי. ברור שהסבירות שכל אחת מההנחות שנניח תתקיים היא כנראה אפס. אבל אנחנו נתייחס למודלים הללו כאמצעי לניהול סיכונים. אנחנו נניח שינויים באינפלציה, בפריים ובעוגני אג"ח, כי לא להניח עליהם שום הנחות, זו גם הנחה - וזו הנחה סופר אופטימית שעלולה לעלות לנו ביוקר.

אז מה תהיה האינפלציה בשלושים השנים הבאות?

הדרך לבניית תמהיל עוברת בהגדרת הציפיות וההנחות שלנו למשתנים הכלכליים ולכן כעת צריך ממש להחליט מה הם יהיו. אנחנו נצטרך לענות על ארבעת השאלות הבאות, והן יגדירו למעשה את השינויים בהחזר החודשי:

• מה הצפי שלנו שתהיה האינפלציה בכל חודש?
• מה הצפי שלנו שתהיה ריבית הפריים בכל חודש?
• מה הצפי שלנו שיהיו עוגני האג"ח הריאליים והנומינליים בעוד חמש שנים, עשר שנים, חמש עשרה שנים וכו'...